So sánh kho bãi xưa và nay năm 2024

Tổng đầu tư logistics toàn cầu trong quý 2/2023 ghi nhận mức 41,6 tỷ USD, giảm khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2022.

GIA TĂNG MẶT BẰNG TRỐNG TẠI CÁC KHO BÃI

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nhu cầu mặt bằng logistics trên thế giới ghi nhận xu hướng giảm, một phần bởi sự sụt giảm trong các đơn hàng và lượng giao dịch toàn cầu. Người tiêu dùng đã thắt chặt chi tiêu và nhu cầu chủ yếu hướng tới những sản phẩm, dịch vụ thiết yếu. Điều này đồng thời kéo theo lượng hàng hóa sản xuất lẫn trung chuyển không cao, vô hình chung tạo ra sự gia tăng về tỷ lệ mặt bằng trống tại các kho bãi.

Trong khi đó, về tình hình đầu tư logistics toàn cầu nửa đầu năm 2023 lại cho thấy, nhiều thị trường vẫn ghi nhận nguồn cung logistics mới trong thời gian qua. Đơn cử tại Mỹ có khoảng 20 triệu m2 được hoàn thiện và tham gia vào thị trường, còn Madrid dự kiến thêm hơn 1 triệu m2 kho bãi trong năm 2023, tương ứng 9% nguồn cung hiện tại. Nguồn cung mới này dự kiến càng đẩy tỷ lệ mặt bằng trống lên cao.

Mặc dầu vậy, tỷ lệ mặt bằng trống cũng chưa phải ở mức báo động. Ví như Madrid, tỷ lệ mặt bằng trống hiện nay đang ở mức 7,2%, thấp hơn mức kỷ lục trước Covid là 7,8%. Thậm chí tại Anh, tuy tỷ lệ trống đạt 6,3% nhưng không phải mức cao nhất trong lịch sử. Báo cáo của Savills đánh giá, các nhà đầu tư vẫn giữ kỳ vọng lạc quan đối với thị trường logistics châu Á – Thái Bình Dương.

Cụ thể, trong khi tổng vốn đầu tư vào phân khúc logistics quý 2/2023 trên toàn thị trường châu Âu giảm 50% so cùng kỳ năm ngoái, thì tại châu Á - Thái Bình Dương, tổng vốn đầu tư chỉ giảm khoảng 14%. Các nhà đầu tư vẫn quan tâm mạnh mẽ đến châu Á - những thị trường sở hữu yếu tố nền tảng hỗ trợ sự phát triển dài hạn và nhu cầu ngày càng tăng đối với bất động sản logistics cùng bất động sản kho bãi.

Điển hình tại thị trường Nhật Bản, logistics tiếp tục được đánh giá là phân khúc thu hút nhà đầu tư, đặc biệt với những nhà đầu tư nước ngoài muốn gia nhập Nhật Bản. Tương tự, thị trường Ấn Độ cũng hoạt động khá sôi động khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung logistics mới quý 2/2023 đạt 40-50% nhờ chính sách hỗ trợ hoạt động sản xuất như Đề án khuyến kích liên kết sản xuất. Điều này khiến nhà đầu tư giữ triển vọng lạc quan và tìm kiếm thêm cơ hội mở rộng mạng lưới phân phối tại các thành phố khác ngay trong chính quốc gia này.

VIỆT NAM CẦN NẮM BẮT CƠ HỘI

Tại Việt Nam, ngành công nghiệp logistics đã phát triển mạnh mẽ nhờ sự tăng trưởng của thương mại điện tử. Báo cáo thương mại điện tử Việt Nam năm 2023 do Cục Thương mại điện tử và kinh tế số công bố cho thấy, doanh thu thương mại điện tử bán lẻ Việt Nam năm 2022 đạt 16,4 tỷ USD, chiếm 7,5% tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng của cả nước. Ước tính, doanh thu thương mại điện tử Việt Nam năm 2023 sẽ đạt 20,5 tỷ USD, chiếm 8% so tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng cả nước.

Trước những bước phát triển mạnh mẽ, logistics Việt Nam hiện tập trung hầu hết ở các thị trường lớn. Đây là cơ hội của nhà đầu tư về mảng này để mang tới nguồn cung đáp ứng nhu cầu ngày càng đi lên của logistics.

Theo ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, dịch vụ tư vấn bất động sản, Savills Hà Nội: Thị trường logistics hiện chưa được khai phá hết tiềm năng. Nguồn cung chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu, nhất là ở khu vực phía Bắc. Do vậy, đòi hỏi chủ đầu tư phải linh hoạt đưa ra nhiều mô hình mới và tối ưu diện tích kho bãi sẵn có. Đồng thời, cân nhắc tới nhà kho cao tầng hoặc kho cảng thông minh.

“Việt Nam đang trở thành một trong những trung tâm sản xuất nổi bật của thế giới với môi trường đầu tư ngày một cải thiện và các Hiệp định thương mại lớn được ký. Điều này đã tạo thêm sức hút của thị trường công nghiệp Việt Nam với danh mục đầu tư của doanh nghiệp quốc tế lớn, uy tín. Đầu tư về hệ thống hạ tầng, kho vận sẽ đồng thời củng cố chuỗi cung ứng cho doanh nghiệp sản xuất. Đi kèm đó là triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao, hứa hẹn trở thành tiền đề để thị trường logistics thêm phát triển”, ông Thomas Rooney nhận định.

Dự báo của Cushman & Wakefield, trong 5 năm tới, có khoảng 40.000 ha đất khu công nghiệp cung cấp cho thị trường. Các kho bãi cũng đang được quan tâm đầu tư mới và nhanh, đến năm 2025 sẽ tăng trưởng 22%, sẽ có kho bãi chuẩn A và B. Đây là tin tốt cho ngành bất động sản.

Kho bãi là bộ phận không thể thiếu trong chuỗi cung ứng cũng như dịch vụ Logistics. Theo đánh giá, Việt Nam có rất nhiều lợi thế cạnh tranh so với các nước khác trong khu vực.

Kho bãi là bộ phận không thể thiếu trong chuỗi cung ứng cũng như dịch vụ Logistics

Theo tính toán của Trung tâm thông tin công nghiệp và thương mại (VITIC, 2022), tỷ lệ tồn kho toàn ngành chế biến, chế tạo bình quân 9 tháng năm 2022 là 76,4% (bình quân 9 tháng năm 2021 là 81,1%).

Chỉ số tồn kho toàn ngành Công nghiệp chế biến, chế tạo ước tính tại thời điểm 30/9/2022 tăng 7,3% so với cùng thời điểm tháng trước và tăng 13,4% so với cùng thời điểm năm trước (cùng thời điểm năm trước tăng 28,2%). Chỉ số tồn kho tăng một mặt do yếu tố mùa vụ khi các nhà cung ứng phải dự trữ hàng cho mùa tiêu thụ cao điểm cuối năm, phần khác phản ánh tốc độ giải phóng hàng bắt đầu chững lại vì nhu cầu điều chỉnh giảm, đặc biệt ở phân khúc hàng xuất khẩu. Nếu nhu cầu tại thị trường xuất khẩu giảm mạnh và đột ngột hơn, khả năng nhu cầu lưu kho sẽ tăng trong ngắn hạn.

Chỉ số tồn kho gia tăng trong nền kinh tế sẽ thúc đẩy nhu cầu thuê kho bãi để lưu trữ, bảo quản hàng hóa, đặc biệt nhu cầu với bảo quản có nhiệt độ với hàng nông sản, thủy hải sản và dược phẩm đang tăng cao.

Theo Công ty Đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại CBRE Việt Nam, trong quý III/2022, nhu cầu cho thuê công nghiệp đang cải thiện cả về số lượng và quy mô. Trong đó, hoạt động cho thuê đất có mức tăng trưởng 10% so với cùng kỳ năm trước và tăng trưởng 7% đối với nhà xưởng/nhà kho xây sẵn (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, 2022). Thị trường tiếp tục chứng kiến việc bổ sung nguồn cung bất động sản công nghiệp, logistics trên cả nước.

Chính phủ đã phê duyệt 9 khu công nghiệp (KCN) mới sẽ được đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2023 - 2025, với tổng diện tích 2.472 ha và tổng vốn đầu tư lên đến 29,4 nghìn tỷ đồng. Riêng tại Hà Nội, UBND thành phố Hà Nội đã phê duyệt đề án thành lập 2 - 5 KCN giai đoạn 2021 - 2025 tại Sóc Sơn, Đông Anh, Bắc Thường Tín, Phú Nghĩa và Phụng Hiệp.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp liên tục ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau khi Việt Nam mở cửa lại các đường bay quốc tế. Cụ thể, số lượng các nhà đầu tư quan tâm đất công nghiệp và kho xưởng tăng lần lượt 10% và 7% so với cùng kỳ. Giá đất công nghiệp trung bình trong quý đạt 109 USD/m2/chu kỳ thuê. Việt Nam có rất nhiều lợi thế cạnh tranh so với các nước khác trong khu vực.

Thứ nhất, cạnh tranh nhờ chi phí sản xuất thấp như nhân công, giá thuê đất, điện, nước,... Thứ hai, hưởng lợi từ chính sách “Trung Quốc +1” của các tập đoàn đa quốc gia khi lựa chọn các quốc gia châu Á, trong đó có Việt Nam để đặt chi nhánh hoặc các cơ sở sản xuất. Thứ ba, là sự dịch chuyển của các doanh nghiệp FDI lớn vào Việt Nam. Do đó, từ thời điểm đầu năm 2022, đã có nhiều dấu hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản công nghiệp và đà tăng trưởng này được dự báo tiếp tục duy trì đến năm 2023.

Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Nam: thị trường nhà kho xây sẵn có tốc độ tăng trưởng khả quan, với nguồn cung 3,52 triệu m2 sàn. Giá thuê nhà kho là 3,9 USD/m2/tháng (tương đương 90.000 đồng), tăng 1% theo quý và tăng 5% theo năm. Đối với nhà kho xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy đạt 93%, tăng 7% theo quý và tăng 3% theo năm. Các giao dịch điển hình đến từ ngành thương mại điện tử, 3PL và bán lẻ. Tổng nguồn cung đất công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh và 4 tỉnh trọng điểm miền Nam bao gồm Đồng Nai, Long An, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn ổn định ở mức xấp xỉ 25.200 ha, tăng 1% theo năm. Đối với kho vận lạnh, thực phẩm và dược phẩm là động lực có nhu cầu then chốt, tổng nguồn cung thị trường đến cuối quý III/2022 đạt gần 900.000 pallet, tăng hơn 1% so với cùng kỳ. Lượng pallet này đã đạt tỷ lệ lấp đầy 95%, với giá thuê trung bình 0,88 USD/ngày/pallet (tương đương 20.000 đồng), tăng 3% so với cùng kỳ (Savill, 2022).

Tại miền Bắc, JLL Việt Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đối với lĩnh vực nhà xưởng xây sẵn đạt mức 98%, giá thuê đạt 4,7 USD/ m2/tháng, tăng 3,5% so với cùng kỳ năm trước (JLL, 2022). Tại các KCN phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy trong quý này duy trì ở mức 80%, tăng nhanh so với mức 75% của cùng kỳ năm ngoái. Giá đất công nghiệp trung bình trong quý I/2022 đạt 109 USD/m2/chu kỳ thuê, giảm nhẹ so với quý trước, nhưng vẫn giữ đà tăng nhanh với mức tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh việc gia tăng quy mô và các hình thức phát triển của kho bãi từ kho truyền thống đến các trung tâm phân phối, trung tâm xử lý và chia chọn, các trung tâm làm hàng, dịch vụ kho bãi cũng được đầu tư tăng cường về thiết bị, công nghệ và con người để tăng giá trị, phục vụ khách hàng.

Cross Docking là một kỹ thuật logistics nhằm loại bỏ chức năng lưu trữ và thu gom đơn hàng của một kho hàng mà vẫn cho phép thực hiện chức năng gom hàng và gửi hàng. Đồ họa của aramex

Tỷ lệ ứng dụng hệ thống quản lý kho hàng (WMS) đạt 41,4% (Sở Công Thương TP. Hồ Chí Minh, 2022). Các doanh nghiệp đa quốc gia đều được trang bị hệ thống này, khi vào hoạt động trên thị trường Việt Nam, họ dùng chung hệ thống của công ty mẹ. Với các công ty trong nước, chỉ có những doanh nghiệp lớn chuyên làm kho phân phối như Tổng Công ty Tân Cảng, Gemadept, Vinafco, U&I, TBS, Transimex, Sotrans,… đang phát triển các ứng dụng quản lý kho hàng để đạt mức đồng bộ dữ liệu giữa các bộ phận giao hàng, quản lý hàng tồn, kế toán tài chính. Đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, chi phí đầu tư hiện là một rào cản lớn.

Nhiều công ty logistics đã có chiến lược và kế hoạch đầu tư phát triển hệ thống kho bãi hiện đại, hình thành các trung tâm logistics được công nhận hay cảng cạn được cấp phép. Tuy nhiên, nhìn chung nền tảng hệ thống kho bãi của Việt Nam đang có quy chuẩn chưa cao, còn khá nhiều doanh nghiệp logistics chưa cung ứng được chuỗi các dịch vụ trong toàn bộ chuỗi cung ứng. Trong khi đó, nhu cầu về hệ thống kho vận hiện đại kết hợp tự động hóa, đáp ứng sự phát triển của các nhà bán lẻ và ngành thương mại điện tử tại Việt Nam là rất cao. Hệ thống cung ứng các chuỗi dịch vụ logistics thiếu sự tích hợp, chưa áp dụng số hóa tổng quản lý, tự động hóa trong vận hành vẫn là một khái niệm mới.

Vì vậy, hiện đại hóa trong hệ thống vận hành quản lý kho vận để tạo nên một hệ thống quản lý chuyên nghiệp chính là sự kết hợp không chỉ ở cơ sở hạ tầng hiện đại kết hợp ứng dụng công nghệ mà là sự kết hợp giữa các đơn vị cung cấp dịch vụ kho vận hiện đại, chuyên nghiệp để tạo nên những giá trị cho ngành logistics, để logistics thích ứng, phát triển mạnh mẽ hơn.