Nhờ đứng tên sổ đỏ vay ngân hàng

• Chính sách Môi trường

Thứ hai, 06/06/2022 06:41 [GMT+7]

Thủ tục vay ngân hàng khi sổ đỏ đứng tên người đã mất

Your browser does not support the audio element. Miền BắcMiền Nam

Thế chấp sổ đỏ để vay vốn tại ngân hàng, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [sổ đỏ] hoặc người thừa kế phải đủ điều kiện được cấp sổ đỏ [theo Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013].

Sổ đỏ đứng tên người đã mất được quy định thế nào?

Trường hợp người đứng tên trên sổ đỏ đã mất, theo quy định nếu người đó có để lại di chúc thì quyền sử dụng đất thực hiện theo di chúc để lại.

Nếu không có di chúc, quyền sử dụng đất sẽ được chia theo quy định pháp luật theo hàng thừa kế tại Bộ Luật dân sự 2015.

Đối với thừa kế quyền sử dụng đất, ngoài việc tuân thủ điều kiện về thừa kế, hàng thừa kế theo quy định chung của Bộ luật Dân sự thì cần tuân thủ quy định về điều kiện, trình tự thủ tục theo từng loại đất theo quy định Luật đất đai 2013.

Về điều kiện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định tại điều 186 Luật Đất đai năm 2013. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đáp ứng điều kiện thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ đứng tên người đã mất có vay ngân hàng được không?

Mỗi ngân hàng có thể sẽ có quy định những điều kiện vay tiền thế chấp sổ đỏ không giống nhau. Nhưng nhìn chung, điều kiện để cầm sổ đỏ vay ngân hàng thường thông thường là:

Người vay tiền thế chấp sổ đỏ ngân hàng là công dân Việt Nam đang ở độ tuổi lao động [20 – 65 tuổi] và có thu nhập ổn định trên 3 triệu đồng/tháng.

Tại thời điểm đi vay thế chấp, khách hàng vay phải không có nợ xấu tại ngân hàng.

Có tài sản thế chấp ngân hàng là bất động sản đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng nhà đất.

Có phương án sử dụng vốn vay phù hợp, khả thi, tuyệt đối không được sử dụng vốn vay ngân hàng để kinh doanh bất hợp pháp.

Người đã mất không còn năng lực nhận thức và hành vi dân sự, cũng như người đã mất thì không thể ký xác nhận khi vay vốn. Ngoài ra sổ đỏ đứng tên người đã mất là tài sản của người đã mất chứ không phải là tài sản của người còn sống để mang ra thế chấp. Do đó việc mang sổ đỏ đứng tên người đã mất đi vay vốn sẽ không được ngân hàng chấp thuận.

Cách nào để vay ngân hàng khi sổ đỏ đứng tên người đã mất?

Để được thế chấp sổ đỏ đứng tên người đã mất tại ngân hàng, các đồng thừa kế phải tiến hành phân chia di chúc. Sau đó, ngân hàng sẽ xem xét và cho thế chấp vay tiền.

Thủ tục như sau:

Thứ nhất, phân chia di sản thừa kế, gồm 2 hình thức là phân chia di sản thừa kế là theo di chúc [nếu người mất có để lại di chúc] và theo pháp luật [nếu không có di chúc, có nhưng di chúc không có hiệu lực...].

Thứ hai, thế chấp tại ngân hàng. Hồ sơ gồm, chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn; sổ hộ khẩu hoặc sổ tạm trú hoặc giấy xác nhận hộ khẩu...; giấy tờ về tài sản như: sổ đỏ, sổ hồng; phương án sử dụng vốn; giấy tờ chứng minh khả năng trả nợ và mục đích sử dụng vốn vay; các loại giấy tờ khác theo yêu cầu của tổ chức tín dụng...

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, ngân hàng sẽ tiếp nhận hồ sơ, thẩm định và phê duyệt các khoản vay theo quy định riêng của từng ngân hàng.

Bùi Hằng

• Sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 là cần thiết?
• Điều kiện cấp sổ đỏ, sổ hồng vĩnh viễn
• Đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ mới nhất thủ tục ra sao?

Bạn đang đọc bài viết Thủ tục vay ngân hàng khi sổ đỏ đứng tên người đã mất. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0917 681 188 Hoặc email:

• Thủ tục vay ngân hàng
• sổ đỏ đứng tên người mất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• sổ đỏ
• luật đất đai năm 2013

Mục lục bài viết

• 1. Thế chấp sổ đỏ mang tên người khác để vay tiền có được không ?
• 2. Những rủi ro khi cho người quen mượn sổ đỏ thế chấp ngân hàng ?
• 3. Ủy quyền cho người khác thế chấp sổ đỏ để vay ngân hàng có được không ?
• 4.Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng ủy quyền thế chấp sổ đỏ tại Ngân hàng ?
• 5. Tư vấn thế chấp sổ đỏ ngân hàng khi chưa được sự đồng ý của người có tên trong sổ đỏ ?

1. Thế chấp sổ đỏ mang tên người khác để vay tiền có được không ?

"Thưa luật sư, Cho em hỏi một vấn đề ạ: Bạn em đang muốn thế chấp sổ đỏ để vay tiền ngân hàng,nhưng sổ đỏ lại mang tên bố mẹ thì có vay được không ạ? Cảm ơn luật sư."

Luật sư tư vấn:

Luật Minh Khuê tư vấn về Luật Dân sự về thế chấp sổ đỏ mang tên người khác để vay tiền theo quy định của pháp luật hiện nay:

Điều 500, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Theo đó, sổ đỏ mang tên bố mẹ bạn nên bố mẹ bạn là người có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu được bố mẹ bạn ủy quyền thì bạn có thể thế chấp sổ đỏ vay tiền ngân hàng.

"Xin chào luật sư! Hiện tại, nhà em đang có nguy cơ bị thu giữ bởi ngân hàng. Lí do là: Vào năm 2008, mẹ em cho người quen mượn sổ đỏ. Họ nói rằng sẽ mượn 1 năm để đi mua nhà. Nhưng đôi co mãi đến năm 2010 họ lại nói rằng cho mượn sổ đỏ thêm 1 năm nữa để làm gì đó [ em không nhớ rõ], và mẹ em lại đồng ý cho mượn lần nữa ! Và còn có cả biên bản [ viết tay ]. Nhưng lần này họ mượn là để thế chấp ngân hàng vì vay tiền. Mãi đến mấy năm sau mẹ em mới biết. Mẹ em đã liên lạc với nhiều người để trợ giúp. Đến năm 2013, mẹ em bắt đầu đi kiện họ. Việc kiện vẫn đang kéo dài đến bây giờ. Mẹ em đang làm việc với thẩm phán này nọ. Người ở ngân hàng đã đến nhà em nói chuyện và bảo phải hoàn thành số tiền [ gốc là 1 tỉ 2, nay đã hơn 3 tỉ ], còn có hôm họ đưa tờ giấy thu nhà cửa [ trong 7 ngày phải dọn đồ ra khỏi nhà ]. Em đi hỏi họ hàng thì ai đều bảo: 'dở hơi, sao lại kiện, mình là người đứng ra bảo lãnh thì phải có trách nhiệm, kiện là sai' và có người còn bảo : '' cô đã thấy người giống mẹ con và họ đã mất nhà cửa đấy'' Khi em hỏi mẹ kiện làm gì thì mẹ bảo để cho người mượn vào tù này nọ xong kiện tiếp này nọ... để lấy lại sổ đỏ. Mẹ đã đi hỏi người trong ngân hàng và người ta bảo kiện đi. Bây giờ, em đang rất hoang mang trước nguy cơ mất nhà, trong nhà còn có 2 đứa em còn học đại học và học lớp 8. Mong luật sư giúp nhà em lấy lại sổ đỏ ạ. Xin cảm ơn!"

Trong trường hợp mẹ bạn đồng ý dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho người kia vay tiền thì mẹ bạn sẽ phải chịu trách nhiệm nếu hết thời hạn mà người đó vẫn không thể thanh toán hết nợ. Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải do người đứng tên trên sổ ký với ngân hàng hoặc đã ủy quyền cho người mượn để họ ký với ngân hàng thì mới có hiệu lực theo quy định tại Điều 500, Bộ luật Dân sự 2015. Ở đây cần xác định xem mẹ bạn có ủy quyền cho người kia trong biên bản không. Nếu mẹ bạn không ủy quyền thì giao dịch này là vô hiệu do không đáp ứng được điều kiện có hiệu lực được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:a] Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;b] Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;c] Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Cụ thể là do mẹ bạn tham gia giao dịch này không hoàn toàn tự nguyện nên mẹ bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu. Hậu quả của việc tuyên bố giao dịch vô hiệu như sau:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Như vậy, Mẹ bạn có thể kiện lên Tòa án để hợp đồng ủy quyền đó vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

"Chào luật sư, Em muốn hỏi về trường hợp sau ạ: Hồi tháng 3/2015, em có cho chú thím vay tiền để mua nhà số tiền là 02 cây vàng, có làm giấy vay do thím trực tiếp viết và ký tên. Trên giấy vay ghi rõ "vay của ...[tên em] 02 cây vàng". Tuy nhiên lúc làm giấy vay thì mẹ em là người đưa vàng và nhận giấy do hôm đó em đi công tác có nhờ mẹ đưa giúp thím. Trên giấy vay cũng có ghi rõ thời hạn trả là tháng 03/2016. Nay em đã nhiều lần gọi điện thoại đòi chú thím trả nợ nhưng chú thím không trả, lấy lý do: "vay tiền của mẹ em chứ không phải em nên không trả" hoặc "Thím vay thím ký tên thì đi đòi thím ấy, chú không biết". Luật sư cho em hỏi trong trường hợp của em phải làm những gì để đòi lại quyền lợi và bắt chú thím trả tiền ạ? Em có tham khảo một số trường hợp trên mạng nhưng hình như không có chế tài bắt buộc người vay phải trả tiền. Vậy em phải làm sao ạ? Cảm ơn luật sư"

Thứ nhất là trên giấy đã thể hiện vay tiền của bạn nên bạn có quyền đòi chú thím.

Thứ hai việc thím bạn vay tiền để mua nhà, tài sản chung của 2 vợ chồng chú thím nên cả 2 người phải có trách nhiệm liên đới để trả cho bạn theo quy định tại Điều 37 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau:

"Điều 37. Nghĩa vụ chung về tài sản của vợ chồng

Vợ chồng có các nghĩa vụ chung về tài sản sau đây:

1. Nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do vợ chồng cùng thỏa thuận xác lập, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại mà theo quy định của pháp luật vợ chồng cùng phải chịu trách nhiệm;

2. Nghĩa vụ do vợ hoặc chồng thực hiện nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình;

3. Nghĩa vụ phát sinh từ việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung;

4. Nghĩa vụ phát sinh từ việc sử dụng tài sản riêng để duy trì, phát triển khối tài sản chung hoặc để tạo ra nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình;

5. Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do con gây ra mà theo quy định của Bộ luật dân sự thì cha mẹ phải bồi thường;

6. Nghĩa vụ khác theo quy định của các luật có liên quan."

Trường hợp 2 người này không trả khi đã quá hạn vay tiền thì bạn có thể làm đơn kiện đòi tài sản gửi đến Tòa án nhân dân nơi chú thím bạn cư trú, kèm theo đó là hợp đồng vay tiền của 2 người để yêu cầu Tòa án giải quyết, đòi lại tài sản cho bạn.

Thân gửi luật sư văn phòng Minh Khuê, xin hỏi: Gia đình em có 1 sổ đỏ đất hiện tại đang ở và một sổ đỏ đất ao nhà em vẫn thả cá. Cách đây 4 năm bố em có chơi lô đề cờ bạc và mang 2 sổ đỏ đấy đi vay tiền của 1 người trong làng với lãi suất cao trong khi đấy người nhà em không biết số tiền là 50 triệu đồng và có 1 giấy viết tay xác nhận vay của ông B số tiền 50 triệu. Đến thời điểm hiện tại nhà em đã thu xếp trả đủ cho người ta 50 triệu nhưng họ vẫn đòi nhà em thêm 66 triệu nữa nói là tiền lãi và không trả lại nhà em sổ đỏ. Hiện tại thì gia đình em không có đủ khả năng chi trả thêm 66 triệu đó nữa và mong muốn lấy lại sổ đỏ của gia đình mà không biết làm thế nào. Kính mong luật sư tư vấn cho em cùng gia đình phương hướng giải quyết theo pháp luật. Em xin trân thành cảm ơn.

Theo thông tin bạn cung cấp thì sổ đỏ này được cấp cho gia đình bạn nên cần có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình thì hợp đồng thế chấp vay tiền đó mới có hiệu lực pháp luật. Ở đây hợp đồng do mình bố bạn ký nên sẽ bị vô hiệu, hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu là 2 bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Thưa luật sư, Năm 2013 anh ruột tôi bán cho vợ chồng tôi mảnh vườn với giá 60 triệu, nhưng không có viết giấy tờ gì, cho tôi nợ trong vòng 3 năm sẽ trả, không hết cũng được. Trong mấy năm nay, do tôi còn quá khó khăn nên chưa trả được đồng nào, cũng vì tin tưởng anh nên tôi không đi vay tiền để trả, chỉ khất nợ thôi. Nay tôi được 1 anh họ bán nợ cho mảnh vườn khác, tôi muốn bán lại vườn cũ cho anh ruột tôi thì anh tôi đòi lại vườn, tôi có ghi âm lại lời anh tôi thừa nhận bán vườn cho tôi. Như vậy liệu bây giờ tôi có thể trả hết tiền nợ và lấy lại vườn được không? Xin tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!!!

Về nguyên tắc, để chuyển nhượng mảnh vườn thì hai bên cần lập hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng này được công chứng và hoàn tất thủ tục sang tên. Ở đây bạn đã không thực hiện theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên giao dịch này được coi là vô hiệu. Nếu bạn đã đưa cho anh trai bạn tiền thì bạn có thể nhận lại số tiền đó, mảnh vườn sẽ được trả lại cho anh trai bạn.

2. Những rủi ro khi cho người quen mượn sổ đỏ thế chấp ngân hàng ?

Thưa Luật sư! Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Hiện nhà tôi có cho người quen mượn sổ đỏ để thế chấp vay tiền ngân hàng, số tiền là 1 tỉ đồng. Do làm ăn thua lỗ nên giờ người đó vỡ nợ, không có khả năng trả nợ. Vậy tôi phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?

Chân thành cám ơn!

Người gửi: Phuong

Trả lời

Căn cứ khoản 3 Điều 321 Bộ luật dân sựu năm 2015:

“Điều 321: Quyền của bên thế chấp tài sản

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác."

Căn cứ Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 327. Chấm dứt thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.

4. Theo thỏa thuận của các bên.

Như vậy để bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp này thì bạn có thể lựa chọn việc thay thế bằng biện pháp đảm bảo khác. Cụ thể:

Căn cứ Điều 292 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 292. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

1. Cầm cố tài sản.

2. Thế chấp tài sản.

3. Đặt cọc.

4. Ký cược.

5. Ký quỹ.

6. Bảo lưu quyền sở hữu.

7. Bảo lãnh.

8. Tín chấp.

9. Cầm giữ tài sản."

3. Ủy quyền cho người khác thế chấp sổ đỏ để vay ngân hàng có được không ?

Mong luật sư giải đáp giúp tôi vấn đề sau: Tôi có sổ đỏ [GCNQSDĐ] đứng tên tôi. Tôi muốn thế chấp để vay ngân hàng, nhưng hiện tại tôi đang có nợ xấu nên ngân hàng không cho vay. Tôi muốn ủy quyền cho người khác sử dụng sổ đỏ để vay ngân hàng có được không? Tôi xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến [24/7] gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

Điều 581. Hợp đồng uỷ quyền

“Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Tại Điều 55Luật công chứng năm 2014 quy định:

“1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”

Như vậy, trong trường hợp này, bạn phải lập hợp đồng ủy quyền. Trong hợp đồng ủy quyền, bạn cần phải ghi rõ việc ủy quyền sổ đỏ cho người kia là với mục đích vay vốn ngân hàng để tránh có sự vi phạm do vượt quá phạm vi ủy quyền. Và hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng theo trình tự thủ tục và hồ sơ quy định tại Điều 40,41 Luật Công chứng 2014. Tại tổ chức hành nghề công chứng, bạn sẽ được hướng dẫn cụ thể các thủ tục này.

4.Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng ủy quyền thế chấp sổ đỏ tại Ngân hàng ?

Tóm tắt nội dung: Ngày 11/10/2015, ông Bùi Đức Dây và bà Nguyễn Thị Thái có ký kết hợp đồng ủy quyền cho ông Trần Văn Tâm về việc thế chấp quyền sử dụng đất thửa số ... xã Đằng lâm, quận Hải An, thành phố Hải Phòng để vay vốn ngân hàng và các tổ chức cá nhân khác. Hợp đồng này đã được văn phòng công chứng Trung Tâm công chứng.

Được sự ủy quyền này của ông Bùi Đức Dây và bà Nguyễn Thị Thái, ông Trần Văn Tâm tiến hành vay 600.000.000 đồng của ông Bùi Đức Tú và bà Đào Thị Lan Hương theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 13/10/2015. Ngày 19/1/2016, ông Trần Văn Tâm và ông Tú, bà Hương ký hợp đồng bổ sung hợp đồng thế chấp, đề nghị gia hạn thời gian trả nợ thêm 2 tháng kể từ ngày 19/1/2016. Đến 10/5/2016, do ông Dây, bà Thái không thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đã hết thời hạn trả nợ, ông Tú, bà Hương ký kết thỏa thuận với ông Tâm về việc tiếp quản việc sử dụng mảnh đất đã thế chấp để giải quyết nợ. Nhưng khi tiến hành tiếp quản việc sử dụng mảnh đất, ông Tú, bà Hương phát hiện đây không phải là mảnh đất đã đề cập đến trong hợp đồng ủy quyền.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Trước hết, đối với chữ ký của bà Nguyễn Thị Thái trong hợp đồng ủy quyền và hồ sơ sơ bộ về thanh lý hợp đồng vay tiền có bảo đảm bằng tài sản.

Về phía kết luận của cơ quan điều tra, tổ xác minh “bằng mắt thường” cho rằng dấu vân tay tại hợp đồng và dấu vân tay bà Thái là giống nhau, dấu vân tay của bà Thư cung cấp và dấu vân tay trong hợp đồng là hoàn toàn khác nhau.

Về phía ông Tú, ông có đoạn ghi âm về việc bà Thư xác định đã ký thay bà Thái vào hợp đồng ủy quyền và bà Thái đang nằm viện K điều trị bệnh ung thư.

Từ những chứng cứ đưa ra, có thể phân tích như sau:

Về chữ ký, cần đối chiếu chữ ký trong hợp đồng ủy quyền của bà Thái và mẫu chữ ký trong hồ sơ sơ bộ về thanh lý hợp đồng cùng với mẫu chữ ký trong thẻ căn cước để xác định ai là người đã ký tên trong hợp đồng ủy quyền và văn bản thanh lý hợp đồng vay tiền. Yêu cầu cơ quan điều tra có kết quả chính thức cho vấn đề này, ghi nhận rõ quá trình xác minh như thế nào, bằng biện pháp gì, bởi thực tế, bằng mắt thường không thể xác định chữ ký là của cùng một người hay không.

Đối với đoạn ghi âm của ông Tú về việc bà Thư nhận đã ký tên thay cho bà Thái trong hợp đồng ủy quyền, cần xác minh đoạn ghi âm này có chính xác là giọng của bà Thư hay không hay chỉ là căn cứ giả mà ông Tú đưa ra.

Đối với việc bà Thái đang nằm điều trị ung thư tại bệnh viện K, cần xác định thời điểm chính xác bà Thái nằm viện là khoảng thời gian nào, đối chiếu với thời gian tiến hành xác lập hợp đồng ủy quyền tại văn phòng công chứng Trung Tâm. Nếu khoảng thời gian này, bà Thái đang điều trị tại bệnh viện thì không thể có mặt để tiến hành ký kết hợp đồng ủy quyền, và chữ ký trên giấy tờ là chữ ký giả tạo hoặc chữ ký và dấu tay thực chất là của bà Thái nhưng đây là chữ ký khống và bà Thái thực chất không có mặt để giao kết hợp đồng này.

Khi làm rõ được những vấn đề trên mới có thể xác định được liệu bà Thái có tham gia giao kết hợp đồng ủy quyền không? Trong trường hợp đây không phải là chữ ký của bà Thái, hợp đồng này sẽ được xác định là hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối theo Điều 127 Bộ luật dân sự 2015 hợp đồng vay tài sản với ông Tú cũng bị vô hiệu theo quy định khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015

Về xác minh thửa đất 42, 43 dùng để thế chấp vay tiền ông Tú, bà Hương

Ông Tú khai mảnh đất mà ông Tâm dẫn đi xem là mảnh đất giả không phải là mảnh đất như trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lời khai của ông Tú chưa rõ ràng: mảnh đất ông Tú xem đúng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã có chủ khác hay mảnh đất này không đúng với mảnh đất được được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu mảnh đất này đúng với GCNQSDĐ nhưng không thuộc quyền sở hữu của ông Dây, bà Hương thì quá trình công chứng hợp đồng ủy quyền đã có sự sai sót. Bởi theo quy định tại khoản 4 Điều 35 Luật công chứng: “Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng”. Như vậy, công chứng viên đã không xác minh chính xác nguồn gốc của mảnh đất mà đã tiến hành công chứng hợp đồng. Trong trường hợp đây là mảnh đất không đúng với GCNQSDĐ thì đây là sự nhầm lẫn của ông Tú, ông Tú cần đối chiếu và xem chính xác mảnh đất được đưa ra thế chấp số 42, 43 để xem thực chất thửa đất này có tồn tại không, nếu có thì tiến hành tiếp quản việc sử dụng đất theo biên bản thỏa thuận ngày 10/5/2012.

5. Tư vấn thế chấp sổ đỏ ngân hàng khi chưa được sự đồng ý của người có tên trong sổ đỏ ?

Thưa luật sư, Cháu có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Vừa rồi bố cháu có cho người họ hàng mượn sổ đỏ, họ đem đi vay ngân hàng với số tiền 5.000.000.000 VNĐ. Giờ cháu mới biết chuyện, đã đến đòi sổ nhiều lần nhưng bị khất lần này lần khác.

Cháu muốn hỏi là, người họ hàng đó có thể thế chấp sổ đỏ nhà cháu trong khi không có sự chấp thuận của cả các thành viên trên 18 tuổi của gia đình [bên cạnh chủ sổ] không, vì cháu đã 21 tuổi. Sự việc cho mượn và vay tiền bằng sổ đỏ cháu không hề biết và thông qua trước đó ?

Cháu xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê.

Kính thư.

Người gửi: Hoàng Như Anh

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Tư vấn thế chấp sổ đỏ ngân hàng - Ảnh minh họa

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty. Chúc bạn mạnh khỏe và thành công.

Về vấn đề của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Ðiều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên [sau đây gọi là bên thế chấp] dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận thế chấp].

Theo đó, việc làm của người họ hàng này là trái pháp luật, trong trường hợp của bạn thì bên thế chấp [người họ hàng] đã dùng tài sản không thuộc sở hữu của mình để mang đi thế chấp. Theo quy định pháp luật thì “Trong trường hợp bên bảo đảm dùng tài sản không thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản theo quy định tại các Điều 166, 167 và 168 Bộ luật Dân sự 2015 ...”. Do vậy, gia đình bạn có quyền đòi lại tài sản mà người họ hàng kia đã mang đi thế chấp ngân hàng.

6. Thế chấp sổ đỏ vay tiền ngân hàng để cho người khác vay bị vỡ nợ xử lý thế nào?

"Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Bố mẹ tôi thế chấp sổ đỏ vay Ngân hàng số tiền 800 triệu, sau đó cho ông A vay số tiền đó [có giấy ghi nợ viết tay]. Hàng tháng ông A thanh toán số tiền gần 9 triệu tiền lãi phát sinh cho Ngân hàng.

Sáu tháng nay ông A không trả lãi ngân hàng, Ngân hàng gọi cho ông A không được nên gọi cho bố mẹ tôi thông báo. Bố mẹ tôi đã yêu cầu ông A nhanh chóng chuẩn bị tiền để hoàn trả cho Ngân hàng, nhưng ông A viện lý do làm ăn thua lỗ nên xin thời gian để chuẩn bị. Sau khi tôi đọc hồ sơ vay ngân hàng, tôi thấy có một số điểm không hợp lý:

- Lý do bố mẹ tôi vay là: mua nhà, việc này hoàn toàn không đúng sự thật, vì bố mẹ tôi là Bộ đội nghỉ hưu, sau khi nghỉ hưu thì bán hàng ăn sáng và đi xe ôm để có thêm thu nhập nên hoàn toàn việc mua thêm nhà là không cần thiết và cũng không có chuyện buôn bán nhà cửa để mà mua nhà. Ngân hàng phải xác minh thu nhập của bố mẹ tôi mới cho vay phải không? Trong khi bố mẹ tôi nghỉ hưu, tiền lương hưu chỉ có 10 tr/tháng cả 2 người. Vậy làm sao có thể có đủ tiền để sinh hoạt sau khi thanh toán số tiền lãi hàng tháng.

Mặt khác, nghân hàng này là nơi làm việc của bà B [chị ruột của ông A]. Ông A là người dụ dỗ, lừa bố mẹ tôi thu xếp vay ngân hàng cho ông A vay tiền. Bố tôi đã từng bị tai nạn chính vì vậy đã phải nghỉ hưu sớm vì không đủ sức khỏe làm việc, có thể coi bố tôi không thực sự minh mẫn còn mẹ thì chỉ là nhân viên lao động chân tay không có kiến thức nên đã bị ông A và bà B lợi dụng sự cả tin để vay tiền. Tôi mong Luật sư xem xét liệu tôi có thể kiện bà B hay kiện ngân hàng [về việc cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định đã cấu kết với ông A, bà B làm giả thông tin giấy tờ để vay tiền không?] Tôi có thể gặp trực tiếp giám đốc chi nhánh ngân hàng này và yêu cầu họ xác minh lại hồ sơ này không? [bằng cách này tôi hi vọng giám đốc ngân hàng sẽ tác động đến cán bộ tín dụng, thẩm định và bà B để gia đình bà B thu xếp sớm trả lại tiền để chuộc lại sổ đỏ vì tôi không muốn giải quyết vụ việc tại tòa].

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê.

Kính thư"

Người gửi: TTP Nhi

Tư vấn thế chấp tài sản qua ngân hàng - Ảnh minh họa

Trả lời:

Thông thường, khi cá nhân có nhu cầu vay tiền ngân hàng có thế chấp sổ đỏ phải đảm bảo về hồ sơ cũng như thủ tục thực hiện quy định tại mỗi ngân hàng. Cụ thể điều kiện được vay vốn ngân hàng tại ngân hàng thường bao gồm:

- Giấy đề nghị vay thế chấp sổ đỏ theo mẫu tại ngân hàng

- Hồ sơ người đại diện vay: CMND, sổ hộ khẩu...

- Hồ sơ chứng minh tài chính: hợp đồng lao động, bảng lương có xác nhận của cơ quan...

- Hồ sơ phương án sử dụng tiền: Hợp đồng mua nhà ở,...

- Hồ sơ tài sản thế chấp: sổ đỏ,...

Như vậy, nếu không đảm bảo về hồ sơ vay thế chấp thì ngân hàng không thực hiện việc cho vay. Vì vậy, trong trường hợp này bạn cần xác minh rõ về thủ tục vay của bố mẹ bạn tại ngân hàng có hợp pháp hay không và có hướng giải quyết hợp lý nhất.

Hướng giải quyết:

Nếu không muốn thực hiện các thủ tục pháp lý tại Tòa bạn cần thực hiện giải quyết vụ việc theo nguyên tắc dân sự. Theo đó, bạn có thể yêu cầu các bên họp mặt làm rõ vấn đề cùng lên phương án giải quyết.

Trong trường hợp không thể giải quyết vụ việc theo nguyên tắc dân sự, khi có căn cứ về hành vi của bà B ông A bạn có thể thực hiện khai báo cơ quan công an về hành vi này. Theo đó, hành vi của ông A bà B có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định tại khoản 4, Điều 174 hoặc Điều 341Bộ luật hình sự năm 2015như sau:

"Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:

a] Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;

b] Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;

c] Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản."

"Điều 341. Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; tội sử dụng con dấu, tài liệu giả của cơ quan, tổ chức

1. Người nào làm giả con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác của cơ quan, tổ chức hoặc sử dụng con dấu, tài liệu, giấy tờ đó thực hiện hành vi trái pháp luật, thì bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc bị phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 05 năm:

a] Có tổ chức;

b] Phạm tội 02 lần trở lên;

c] Làm từ 02 đến 05 con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác;

d] Sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác thực hiện tội phạm;

đ] Thu lợi bất chính 10.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng;

e] Tái phạm nguy hiểm.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 03 năm đến 07 năm:

a] Làm 06 con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác trở lên;

b] Sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác thực hiện tội phạm rất nghiêm trọng hoặc tội đặc biệt nghiêm trọng;

c] Thu lợi bất chính 50.000.000 đồng trở lên.

4. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng."

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, xin đảm bảo tất cả những thông tin tư vấn hoàn toàn đúng theo tinh thần pháp luật. Chúng tôi rất mong nhận được hồi âm của bạn về vấn đề này và luôn sẵn sàng trao đổi những thông tin cần thiết. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty tư vấn của chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê

--------------------------------------------

THAM KHẢO VÀ DỊCH VỤ TƯ VẤN LIÊN QUAN:

1. Luật sư riêng cho doanh nghiệp;

2. Dịch vụ tư vấn cơ cấu lại doanh nghiệp;

3. Tư vấn thành lập doanh nghiệp tại Hà Nội;

4. Tư vấn xây dựng quy chế hoạt động cho doanh nghiệp;

5. Luật sư tư vấn vụ án tranh chấp kinh doanh, thương mại;

6. Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp nội bộ doanh nghiệp.