Xác định các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá phù hợp Giải thích vị sao
Thẩm định giá bất động sản bao gồm những nội dung gì, có ý nghĩa như thế nào đối với các giao dịch, thủ tục liên quan đến nhà đất và bộ nguyên tắc, phương pháp thực hiện ra sao? Show
Định giá hay thẩm định giá bất động sản là nội dung khá quan trọng và được ứng dụng ở nhiều lĩnh vực. Mặc dù được nhắc đến khá nhiều, thậm chí không mấy xa lạ nhưng hiểu về bản chất và nắm vững các quy định pháp luật liên quan thì chưa hẳn nhiều người biết rõ. Ngày nay, khi giao dịch bất động sản trở nên phổ biến thì việc thẩm định lại càng không thể “xem nhẹ”. Ở các nước có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động định giá bất động sản là một ngành có tính chuyên nghiệp cao. Hầu hết các loại bất động sản giao dịch đều phải thông qua môi giới và định giá của các tổ chức. Người đứng ra thẩm định đều là các chuyên gia, có kinh nghiệm, am hiểu về thị trường, hiểu về kiến trúc và kiến trúc, kết hợp nhuần nhuyễn lý thuyết và thực tiễn, có khả năng dự đoán,... Để có thông tin đầy đủ nhất về hoạt động thẩm định giá bất động sản, bao gồm khái niệm, bản chất, mục đích và ý nghĩa, và đặc biệt là bộ nguyên tắc và phương pháp hướng dẫn định giá dưới góc độ về pháp lý, cùng theo dõi nội dung được tổng hợp trong bài viết dưới đây. Thẩm định giá bất động sản là gì?Theo quy định tại điều 4 Pháp lệnh Giá số 40: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Theo quy định tại Khoản 15, Điều 4, Luật Giá 2012 quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.” Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về bất động sản như sau: “1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.” Như vậy, thẩm định giá bất động sản là việc xác định số tiền ước tính về giá trị của bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất, phục vụ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Giá cả của bất động sản vốn có sự phụ thuộc rất lớn vào mối quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi nhu cầu tăng cao, lượng giao dịch trở nên sôi động thì mặt bằng giá sẽ bị đẩy lên hoặc ngược lại. Ngoài ra, còn rất nhiều yếu tố có khả năng tác động khác đến giá/giá trị của bất động sản, như: khách đầu cơ, độc quyền phân phối, cạnh tranh không lành mạnh, tiện ích khu vực xung quanh, hạ tầng (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện,…), chính sách phát triển địa phương, tính chất dân cư,... Đặc điểm của thẩm định giá bất động sảnThứ nhất, các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá là chủ thể của thẩm định giá. Điều này có nghĩa, chỉ khi được công nhận có chức năng thẩm định giá thì những chủ thể này mới được hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá, nếu không sẽ không mang giá trị về mặt pháp lý. Như vậy, những chủ thể được quy định, được pháp luật cho phép và thừa nhận, có chức năng thẩm định giá thì kết quả mới được ghi nhận dưới góc độ pháp lý. Thứ hai, nội dung của hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản. Việc xác định giá trị là hoạt động khách quan, độc lập, dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá. Chủ thể thẩm định phải có hiểu biết, nắm bắt được thị trường để đánh giá dựa trên những đặc tính khác nhau của tài sản, xác định đúng giá trị bằng tiền. Thứ ba, đối tượng của thẩm định giá là tài sản. Tài sản ở đây nhấn mạnh về ý nghĩa quyền sở hữu. Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 xác định như sau: "Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Trong định giá bất động sản, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá. Thứ tư, các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá gồm địa điểm, thời điểm, mục đích, tiêu chuẩn thẩm định giá Thẩm định giá chịu ảnh hưởng bởi địa điểm và thời điểm, thị trường bị tác động rất lớn bởi 2 yếu tố này. Với bất động sản, giá trị có thể thay đổi vào những thời điểm khác nhau trên thị trường; vị trí, địa phương, khu vực có bất động sản đó cũng chi phối đến giá trị của tài sản và việc xác định giá trị. Chúng cũng là nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi về nhu cầu hay mức độ cạnh tranh giữa các điểm nhà cung cấp. Bộ nguyên tắc thẩm định giá bất động sảnBất động sản được định giá dựa trên nguyên tắc xuất phát từ các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Trong quá trình định giá, những nguyên tắc này phải được kết hợp chặt chẽ với nhau. Hiện nay, có 12 nguyên tắc chính được áp dụng. Bao gồm: 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhấtTheo nguyên tắc này, cách sử dụng tốt nhất một tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính, mang lại giá trị cao nhất cho tài sản, nhưng phải đảm bảo phù hợp với hoàn cảnh kinh tế - xã hội, được cho phép về mặt kỹ thuật - pháp lý,... Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bao gồm các nội dung:
Đây cũng được xem là nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất trong việc định giá bất động sản. Đồng thời, nguyên tắc này cũng đòi hỏi các yêu cầu:
2. Nguyên tắc thay thếNội dung của nguyên tắc này chỉ ra, khi có từ 2 tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán trước; giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Theo đó, người mua sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm; họ không trả giá cao so với giá của bất động sản mà họ có độ mong muốn, thỏa mãn tương tự. Nguyên tắc này cũng là nguyên tắc cơ sở cho 3 trong số các phương pháp thẩm định giá (sẽ được đề cập ở nội dung phía sau): phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập. 3. Nguyên tắc cung cầuCung được hiểu là số lượng tài sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá thị trường chấp nhận. Trong một khoảng thời gian nhất định, nguồn cung bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau:
Như vậy, nguyên tắc cung - cầu chính là dựa trên mối quan hệ tác động qua lại này. Giá trị của bất động sản sẽ thay đổi khi cán cân cung - cầu dịch chuyển, tỷ lệ nghịch với cung và tỷ lệ thuận với cầu. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản. Nội dung của nguyên tắc này chỉ ra: Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. 4. Nguyên tắc thay đổiGiá trị của bất động sản luôn có sự biến động và chịu tác động không nhỏ từ điều kiện kinh tế, pháp luật, xã hội, điều kiện tự nhiên, môi trường. Khi xem xét giá trị của bất động sản cần đặt trong mối quan hệ tương quan với đầy đủ các yếu tố và đặt trong bối cảnh thay đổi. Vì vậy, nguyên tắc này yêu cầu thẩm định viên phải theo dõi, cập nhật, dự báo, phân tích các yếu tố chung, vĩ mô, tổng quát (kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường) và các yếu tố vi mô (chính sách chính quyền địa phương, tài sản thẩm định, tài sản kê biên),... xem xét chúng ảnh hưởng như thế nào đến giá trị của bất động sản tại thời điểm thẩm định giá. 5. Nguyên tắc dự báo trước lợi ích tương laiNguyên tắc này chính là hành vi mang tính phân tích, dự đoán của người mua bất động sản về những quyền, lợi ích mà chúng có thể đem lại trong tương lai. Nội dung nguyên tắc này cho biết:
Nguyên tắc này đặt ra các yêu cầu về việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa, cần thể hiện được các yếu tố: giá trị theo thời gian của đồng tiền, chi phí cơ hội và những rủi ro. Thông thường, nguyên tắc dự báo sẽ kết hợp cùng với nguyên tắc thay đổi vì để dự báo chính xác, cần lường trước những thay đổi có thể xảy ra. Các thay đổi về kinh tế, chu kỳ, chính sách quản lý,... tất nhiên sẽ tác động đến giá trị của bất động sản. 6. Nguyên tắc phù hợpNội dung của nguyên tắc này chính là sự phù hợp giữa bất động sản với môi trường của nó, nhằm đạt được mức hữu dụng cao nhất hoặc mức sinh lời tối đa; phải phân tích mức độ phù hợp để xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. Theo nguyên tắc này, bất động sản sẽ có giá trị lớn nhất khi được sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội ở một vùng, khu vực, địa phương nhất định. Vì vậy, khi xác định giá trị của tài sản, cần nhất quán về mục đích sử dụng. 7. Nguyên tắc khả năng sinh lời của bất động sảnNội dung của nguyên tắc này nhấn mạnh tính duy nhất về vị trí, và khả năng sinh lời được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ bất động sản nhờ có vị trí thuận lợi hơn so với các bất động sản khác. Các bất động sản có diện tích giống nhau, sử dụng cho các mục đích giống nhau, đặt ra yêu cầu tương tự về lao động, vốn, quản lý,... nhưng thu nhập ròng lại khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng chính là sự chênh lệch về giá trị bất động sản, là yếu tố cần được xét đến khi thẩm định giá. 8. Nguyên tắc cạnh tranhNguyên tắc này được hiểu là hành vi của các chủ thể sở hữu bất động sản cùng loại trên thị trường, mục đích loại trừ hành vi tương ứng của các chủ thể khác để tối đa hóa lợi ích cho bản thân. Cạnh tranh này có thể về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung - cầu,... Khi lợi nhuận tăng cao sẽ thúc đẩy cạnh tranh phát triển, tuy nhiên, cạnh tranh quá mức cũng là nguyên nhân gây giảm lợi nhuận hoặc loại bỏ hoàn toàn lợi nhuận. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản. Theo đó, cần phân tích xu hướng cạnh tranh, xem xét ảnh hưởng thế nào đến sự vận hành, hiệu quả kinh doanh, cho thuê giữa tài sản được thẩm định và tài sản tương tự. 9. Nguyên tắc về sự cân bằngNguyên tắc này chính là sự cân bằng giữa các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản; sự đầu tư hợp lý vào các yếu tố này, duy trì tính ổn định và đạt được cao nhất.
10. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảmNguyên tắc này là sự gia tăng hoặc giảm bớt lợi nhuận thu được từ bất động sản do việc đầu tư đem lại. Khi một nhân tố của quá trình sản xuất, xây dựng thay đổi theo hướng gia tăng liên tục thì thu nhập ròng từ bất động sản sẽ tăng đến điểm giới hạn rồi giảm xuống. Sau đó dù tiếp tục tăng đầu tư nhưng mức thu nhập vẫn sẽ giảm dần. Nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm và am hiểu thị trường để quyết định chính xác về mức đầu tư từng hạng mục công trình. 11. Nguyên tắc phân phối thu nhậpTrong quá trình đầu tư sẽ cần phân phối chi phí cho nhiều yếu tố. Tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động, chi phí quản lý sẽ thể hiện giá trị của bất động sản. Do đó, cần đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập ròng từ tài sản. Mang nguyên tắc này kết hợp với nguyên tắc đóng góp sẽ hình thành cơ sở áp dụng cho phương pháp lợi nhuận, phương pháp phần dư khi thẩm định giá tài sản đầu tư. Với nguyên tắc phân phối thu nhập, Thẩm định viên cần có kiến thức về kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hình kinh doanh trên bất động sản. 12. Nguyên tắc đóng gópNguyên tắc này chỉ ra rằng, mỗi yếu tố đóng góp vào tổng thu nhập từ tài sản sẽ có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Khi xem xét giá trị của từng tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ như thế nào với tài sản tổng thể. Đây được xem là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc nên hay không đầu tư bổ sung vào tài sản, khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất. Theo đó, thẩm định viên cần nhìn nhận các bộ phận tạo thành tài sản như một tổng thể thống nhất, đều mang vai trò riêng và có đóng góp nhất định, tạo thành thu nhập từ tổng thể tài sản mang đi đầu tư. Mục đích, vai trò, ý nghĩa của thẩm định giá bất động sảnHoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho các mục đích:
Ngoài ra, thẩm định giá bất động sản còn phục vụ một số mục đích khác như: chứng minh tài sản, du học, du lịch, định cư…; tư vấn, lập dự án đầu tư; định giá trước khi thanh lý tài sản…, thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng; mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh; thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp; xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp; đền bù, bảo hiểm, khiếu nại,... Việc thẩm định giá đối với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động liên quan đến kinh doanh, mua bán, chuyển giao, đầu tư bất động sản,... Xác định đúng giá trị ở thời điểm và bối cảnh thị trường mà các hoạt động diễn ra. Vai trò của thẩm định giá bất động sản Trong bối cảnh hiện nay, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng trở nên rất cần thiết đối với sự vận hành nền kinh tế thị trường, là tiền đề quan trọng cho các hoạt động kinh tế có liên quan.
Ý nghĩa thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản là yêu cầu được đặt ra trong bối cảnh thị trường và kinh tế hiện nay, có vị trí trọng yếu khi mang một số ý nghĩa sau đây:
Quy trình thẩm định giá
05 Phương pháp thẩm định giá bất động sảnTại thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản có quy định rất rõ về các phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay. Cụ thể: “Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư quy định tại điểm 3 và điểm 4 Mục này để xác định giá trị quyền sử dụng đất”. Theo đó có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản, gồm:
Đây là những phương pháp chính thông, có các quy định mang tính tiêu chuẩn. Ngoài ra, hiện nay một số cá nhân, doanh nghiệp cũng có thể sử dụng 06 cách định giá nhà đất đơn giản để tự nhận diện giá trị tài sản của mình. Tuy nhiên, để nói về độ chính xác thì 05 phương pháp này được đánh giá cao bởi yêu cầu chặt chẽ về chuyên môn, sự am hiểu về thị trường, kỹ năng phân tích, sàng lọc,... Nội dung dưới đây sẽ đi phân tích chi tiết về cách tính và bản chất, điều kiện của từng phương pháp. Phương pháp so sánhTheo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường:
Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với tài sản là bất động sản:
Ngoài ra, với một số bất động sản cụ thể sẽ có những yếu tố so sánh mang tính đặc trưng. Ví dụ:
Ví dụ thực tế: Trên địa bàn tỉnh Long An hiện nay có khá nhiều dự án bất động sản nhà ở cũng như bất động sản khu công nghiệp. Trần Anh Group hiện đang có 3 dự án đang được quan tâm ở 2 phân khúc là Phúc An City, biệt thự West Lakes Golf & Villas và KCN Trần Anh Tân Phú. Để định giá bằng phương pháp so sánh, nhà đầu tư cũng sẽ cân nhắc theo các yếu tố được liệt kê ở trên. Thông qua đó, nhận thấy sự nổi trội hơn so với một số sản phẩm tương tự trong cùng phân khúc (cụ thể gồm giá, vị trí, sự đa dạng và khả năng đáp ứng xu hướng), là cơ sở để đưa ra quyết định xuống tiền hay không, đúng với mục đích mà thẩm định giá bất động sản mang lại. Phương pháp chi phíTiêu chuẩn thẩm định giá số 09 - Cách tiếp cận từ chi phí nếu rõ, đây là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. Bao gồm:
Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp:
Công thức xác định giá trị tài sản Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí thay thế
Các bước xác định giá trị tài sản
Phương pháp thu nhậpTại tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 - Tiếp cận từ thu nhập: Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Bao gồm 2 phương pháp:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Các bước tiến hành:
Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) Trường hợp dòng tiền không đều: Trường hợp dòng tiền đều: Trong đó:
Các bước tiến hành
Phương pháp chiết trừPhương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Các bước tiến hành thẩm định giá: Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh. Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.
Trong đó:
Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.
Trong đó:
Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá. Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. Phương pháp thặng dưPhương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Công thức tổng quát:
Các trường hợp giả định về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản: Trường hợp 1: Giả định doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chỉ phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá. V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá) Trường hợp 2: Giả định quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm. Trong đó:
Các bước tiến hành thẩm định giá
Hiện nay, có rất nhiều cách để thẩm định giá bất động sản, như sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhà đất từ các đơn vị chuyên nghiệp, tự định giá, thẩm định giá nhà đất online thông qua website và các app định giá nhà đất,... Tuy nhiên, thẩm định giá bất động sản chỉ có giá trị pháp lý khi được thực hiện theo đúng nguyên tắc, sử dụng các phương pháp phù hợp cũng như do các chủ thể hợp pháp tiến hành.
|