So sánh bất động sản hà nội và tp hcm năm 2024

Cụ thể, trang batdongsan.com.vn đã tổng hợp dữ liệu nghiên cứu trực tuyến chỉ số giá và tăng trưởng của hai thị trường này trong năm 2019 và so sánh với năm 2018 và cho thấy bất động sản (BĐS) TP HCM đang có những bước tiến vượt bậc so với Hà Nội cả về mặt bằng giá và tốc độ tăng trưởng.

Theo đó, giá căn hộ bình dân tại TP HCM đã vươn lên ngưỡng 28 triệu đồng/m2 gần bằng giá căn hộ trung cấp tại Hà Nội. Tăng trưởng giá bán đất nền dự án, nhà phố và biệt thự liền kề tại TP HCM cao gần gấp đôi Hà Nội.

Dữ liệu trực tuyến tại batdongsan.com.vn cũng cho thấy tốc độ tăng giá nhà tại TP HCM trong năm 2019 là 12%, đây là mức tăng trưởng khá tốt nếu so với lãi suất gửi ngân hàng là 8%/năm hay chỉ số VN-Index là 8%.

Có năm lý do được nêu ra để lý giải việc BĐS TP HCM tăng trưởng tốt hơn Hà Nội. Thứ nhất, tốc độ đô thị hóa tại TP.HCM cao hơn Hà Nội nên nhu cầu nhà ở cao hơn.

Thứ hai, quy hoạch TP HCM gắn với sông ngòi thuận tiện di chuyển từ các khu vực, do đó phân khúc BĐS được phân bố đều - sức mua tốt hơn Hà Nội.

Thứ ba là thu nhập bình quân TP HCM tốt hơn Hà Nội.

Thứ tư là thị trường TP HCM là địa bàn tập trung đông đảo chủ đầu tư BĐS với các dự án có chất lượng tốt hơn Hà Nội. Cuối cùng là mặt bằng giá cho thuê BĐS TP HCM cao hơn Hà Nội, biên lợi nhuận từ kinh doanh BĐS cũng tốt hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, trong năm năm tới, khoảng cách giá giữa hai thị trường BĐS lớn nhất cả nước vẫn khó có thể thu hẹp nếu Hà Nội không có các thay đổi lớn về quy hoạch hoặc thu nhập bình quân của người dân.

Phân khúc chung cư đang cho thấy tiềm năng sinh lợi nhuận sánh ngang với chứng khoán. Tuy nhiên, điều đó cũng đồng nghĩa với việc giá bán căn hộ đang tăng theo từng ngày.

Mức giá tăng “phi mã”

Theo một báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản, so với quý I/2023, giá chung cư tại Hà Nội chỉ tăng nhẹ từ 1 - 5%.

Phân khúc chung cư cao cấp tại TP.HCM cao hơn khoảng 18 triệu đồng so với Hà Nội. Ảnh: Quỳnh Danh

Trong đó, căn hộ phân khúc cao cấp hiện đã tăng 4%, lên mức 69,8 triệu đồng/m2. Phân khúc trung cấp tăng 5%, dao động quanh mức 39,1 triệu đồng/m2. Còn với phân khúc bình dân, mức giá đã tăng 1% và trung bình rơi vào khoảng 25,2 triệu đồng/m2.

Còn tại TP.HCM, giá gần như đi ngang so với quý I năm nay. Dẫu vậy, giá chung cư tại khu vực này vẫn cao hơn đáng kể so với Hà Nội.

Hiện giá căn hộ thuộc phân khúc cao cấp vẫn giữ nguyên mức trung bình 87,5 triệu đồng/m2. Tương tự, phân khúc trung cấp cũng không thay đổi giá bán khi vẫn dao động quanh mốc 43,5 triệu đồng/m2. Riêng phân khúc bình dân lại giảm 3% và có giá chỉ còn 28,4 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, những khu vực có giá chung cư tăng nhanh nhất đều tọa lạc xung quanh những hạ tầng giao thông mới. Ví dụ, các phường nằm dọc tuyến đường sắt 2A (Cát Linh - Hà Đông) tại Hà Nội có giá chung cư tăng khoảng 5 - 15%/năm. Trong đó, phường Phú La và Văn Quán tăng mạnh nhất, lần lượt là 17%/năm và 21%/năm.

Xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TP.HCM và Hà Nội đã tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

“Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên”, chuyên gia Lê Bảo Long nhận định.

Thị trường đang bừng lên sức sống

Các con số đang cho thấy chung cư là một phân khúc đầu tư hấp dẫn khi liên tục tăng giá. Tuy nhiên, tâm lý người mua vẫn tồn tại một số rào cản nhất định. Theo khảo sát, hai lý do chính khiến nhiều khách hàng không vội xuống tiền mua căn hộ là vì giá bán vẫn còn quá cao và những lo ngại xoay quanh tính pháp lý của dự án.

Những mối quan ngại lớn nhất của người mua nhà hiện nay

Dẫu vậy, cả hai vấn đề này đều đang dần được giải quyết. Đầu tiên là về giá bán, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chính sách thanh toán ưu đãi hấp dẫn để thu hút khách hàng như tăng thời gian ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán, nâng mức chiết khấu thanh toán sớm…

Ngoài ra, lãi vay mua nhà cũng đã dần “hạ nhiệt”. Hiện lãi suất ưu đãi của các ngân hàng thương mại đa phần dao động khoảng 8 - 11%/năm. Dù giá căn hộ trong thực tế không giảm nhưng các thay đổi trên sẽ góp phần khiến cho việc mua nhà trở nên “nhẹ gánh” hơn.

Thứ hai là về vấn đề pháp lý. Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt nhằm tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường. Tính đến thời điểm hiện tại, Hà Nội ghi nhận 419 dự án đã được gỡ vướng về pháp lý, 293 dự án khác đang được tiếp tục giải quyết. Còn tại TP.HCM, 67 dự án đã được xử lý và 113 dự án đang trong quá trình tháo gỡ vướng mắc.

Các điểm sáng trên đã được chuyển hóa thành những tín hiệu tích cực. Theo khảo sát, các môi giới viên cho biết lượng giao dịch chung cư đã có dấu hiệu cải thiện. Đây cũng là loại hình được kỳ vọng hồi phục tốt.

Trong đó, có đến 26,9% trong số 480 người được hỏi cho biết phân khúc chung cư sẽ hồi phục vào quý IV năm nay. 24,2% cho biết thị trường sẽ “tan băng” vào quý I/2024. Đây cũng là hai thời điểm được lựa chọn nhiều nhất trong khảo sát.

Bên cạnh đó, báo cáo còn cho biết chung cư là loại hình ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua. Thậm chí, nếu xét riêng trong quý III/2023, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi. Nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

So sánh tỷ suất lợi nhuận của chung cư với các kênh đầu tư khác trong giai đoạn 2015 - 2023

Không chỉ vậy, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm.