Pháp luật quy định điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Trình tự của việc thực hiện bảo lãnh ra sao? Hiện nay, nhà ở hình thành trong tương lai khá phổ biến, đặt biệt là nhà ở chung cư. Tuy nhiên, nhà ở hình thành trong tương lai trước khi đưa vào kinh doanh cần phải được bảo lãnh bởi ngân hàng thương mại. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin về vấn đề này.
Tư vấn về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Quy định của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Căn cứ Khoản 19, Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở ĐANG trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Căn cứ Điều 55 và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
>>> Xem thêm: Điều Kiện Được Công Nhận Nhà Ở Hợp Pháp
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Khái niệm
Căn cứ Khoản 1, Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN:
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua [gọi là bên mua] về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
Điều kiện để được bảo lãnh
Căn cứ Khoản 3, Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN; điều kiện để được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:
Thứ nhất, trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
- Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp, trừ nghĩa vụ bảo lãnh thanh toán trái phiếu đối với các doanh nghiệp phát hành với mục đích cơ cấu lại nợ và trái phiếu phát hành bởi công ty con, công ty liên kết của tổ chức tín dụng khác.
- Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Thứ hai, dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
>>> Xem thêm: Dịch Vụ Luật Sư Soạn Thảo Hợp Đồng Mua Bán Nhà Đất
Điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Trình tự bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ Khoản 4, điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN; trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:
- Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;
- Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản
- Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:
- Trong vòng 10 ngày làm việc từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
- Trong thời hạn 5 ngày làm việc từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;
- Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua;
- Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Trình tự thực hiện việc bảo lãnh
>>> Xem thêm: Thủ Tục Chuyển Nhượng Chung Cư Chưa Có Sổ Đỏ
Tại sao lại cần luật sư tư vấn các vấn đề về kinh doanh bất động sản
- Tư vấn các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Tư vấn về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản;
- Tư vấn hướng giải quyết tối ưu đối với các tranh chấp liên quan đến giao dịch bất động sản;
- Hướng dẫn, hỗ trợ khách hàng soạn thảo các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản; các đơn khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện liên quan đến tranh chấp bất động sản;
- Nhận ủy quyền thay mặt khách hàng tham gia tố tụng liên quan đến các tranh chấp về kinh doanh bất động sản.
Trên đây là bài viết tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện và trình tự bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu bạn đọc có thắc mắc hoặc muốn tìm hiểu thêm về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ ngay LUẬT SƯ NHÀ ĐẤT qua số hotline: 1900.63.63.87 để được tư vấn luật đất đai. Xin cảm ơn.
Mục lục bài viết
- 1. Cơ sở pháp lý
- 2. Bảo lãnh ngân hàng là gì?
- 3. Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
- 4. Phân tích quy định về Bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai
- 5. Điều kiện ngân hàng được bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
- 6. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Kính chào công ty luật Minh Khuê. Tôi có thắc mắc về bảo lãnh ngân hàng mong được luật sư giải đáp. Xin luật sư cho biết điều kiện, trình tự thực hiện bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật hiện hành. Rất mong sẽ nhận được tư vấn của luật sư. Xin chân thành cảm ơn! [Hồng Quế - Quảng Ninh]
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Khuê. Nội dung bạn hỏi chúng tôi nghiên cứu và giải đáp cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý
- Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 sửa đổi bổ sung năm 2017
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
- Thông tư 07/2015/TT-NHNN
- Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015/TT-NHNN
2. Bảo lãnh ngân hàng là gì?
Bảo lãnh ngân hàng là gì?Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên bảo lãnh cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh; bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh. [khoản 1 Điều 3 Thông tư 07/2015/TT-NHNN]
Bảo lãnh đối ứng là một hình thức bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh đối ứng cam kết với bên bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên bảo lãnh trong trường hợp bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là khách hàng của bên bảo lãnh đối ứng; bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng.
Đồng bảo lãnh là hình thức cấp tín dụng hợp vốn, theo đó có từ 02 [hai] tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trở lên cùng thực hiện bảo lãnh; hoặc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và tổ chức tín dụng ở nước ngoài cùng thực hiện bảo lãnh.
3. Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo quy định tại Tiết 1 Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành, cụ thể như sau:
Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai [sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai] là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua [sau đây gọi là bên mua] về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
4. Phân tích quy định về Bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai
Để bảo vệ quyền lợi của người mua và thuê mua nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai như sau: “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết vói khách hàng”. Đồng thời “chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua” [Khoản 1 Điều 3 Quyết định số23/2017/QĐ-TTg và Khoản 1 và 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014]
Bảo lãnh ngân hàng nhằm bảo đảm cho người mua nhà loại trừ rủi ro lớn nhất là không nhận được nhà ở hình thành trong tương lai. Việc bảo lãnh ngân hàng còn để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp dự án và nhà ở được thế chấp tại ngân hàng.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định, dự án hoặc nhà ở trong dự án hình thành trong tương lai, nếu đã thế chấp tại tổ chức tín dụng “thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thể chấp đồng ý”.
Ngân hàng bảo lãnh không những phải bảo đảm thực hiện các quy định nêu trên, mà còn phải bảo đảm các điều kiện khác để nhà ở được bán như có giấy tờ, mục đích hợp pháp về quyền sử dụng đất và xây dựng nhà ở, có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà; có thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện được bán. [Khoản 1 Điểu 147 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014]
Tuy nhiên, quy định về việc bảo lãnh của ngân hàng nêu trên có năm điểm bất hợp lý như sau:
Thứ nhất, nội dung trên được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là không hợp lý, mà cần được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014, vì chỉ điều chỉnh về nhà ở;
Thứ hai, quy định “ngân hàng thương mại” đã vô tình loại trừ các chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức tín dụng phi ngần hàng, dù các tổ chức này có đủ khả năng bảo lãnh [kể cả tham gia đồng bảo lãnh];
Thứ ba, người mua nhà, đồng thời là bên nhận bảo lãnh, là đối tượng được pháp luật bảo vệ bằng bảo lãnh ngân hàng lại không được nhận bản chính, mà chỉ được nhận “bản sao hợp đồng bảo lãnh”.
Khắc phục điểm bất hợp lý này, Ngân hàng Nhà nước đã quy định, ngân hàng thương mại có trách nhiệm gửi cam kết bảo lãnh [bản chính thư bảo lãnh] đến địa chỉ của bên mua;
Thứ tư, quy định ngân hàng chỉ bảo lãnh về việc “bàn giao nhà ở”, mà không bảo lãnh về nghĩa vụ khác như bồi thường thiệt hại về chậm bàn giao hay vi phạm về chất lượng công trình;
Ngân hàng Nhà nước cũng đã quy định mở rộng thêm, ngoài trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng hạn, còn gồm cả nghĩa vụ “hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua nhà ỏ đã ký kết cho bên mua”. [Tiết ii và iii điểm c khoản 4 Điều 12 và Khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN]
Thứ năm, theo các quy định trên, đồng nghĩa với việc phải có hợp đồng bảo lãnh trước khi ký kết hợp đồng mua nhà ở. Tuy nhiên, nguyên tắc của hoạt động bảo lãnh thì chỉ thực hiện khi đã có hợp đồng mua bán nhà.
Do vậy, Ngân hàng Nhà nước đã quy định: trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng hợp đồng mua nhà. Và trong thời hạn 5 ngày làm việc, ngân hàng phải phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua. [Tiết i và ii điểm c khoản 4 Điều 12 Thông tư sô' 07/2015/TT-NHNN]
Vì vậy, cần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng, yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng sau khi ký hợp đồng mua bán nhà, đồng thời việc bảo lãnh là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, để hạn chế rủi ro cho ngân hàng, thì việc thanh toán tiền mua nhà phải thông qua ngân hàng nhận thế chấp hoặc bảo lãnh.
Một điểm bất cập nữa là quy định “thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở”. Đây là quy định không hợp lý, thậm chí trái luật, vì ngân hàng đã bảo lãnh thì phải có nghĩa vụ cho đến khi hoàn thành, mà không phụ thuộc vào việc bàn giao nhà đúng hay chậm thời hạn cam kết giữa chủ đầu tư vối bên mua, tức không chỉ dừng lại 30 ngày chậm theo tiến độ cam kết.
5. Điều kiện ngân hàng được bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Những ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng những điều kiện quy định tại Tiết 2 Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành, cụ thể như sau:
Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là ngân hàng thương mại:
- Trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;
- Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt.
Ngân hàng Nhà nước công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng thương mại không còn đáp ứng quy định tại điểm a khoản 2 Điều này bị loại khỏi danh sách vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.
6. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Tiết 4 Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành, cụ thể như sau:
Thứ nhất, căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;
Thứ hai, ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản:
- Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh quy định tại khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư này và nội dung phù hợp với quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản;
- Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua;
- Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này.
Thứ ba, Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:
- Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
- Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;
- Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này cho từng bên mua;
- Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Trên đây là nội dung câu trả lời về nội dung "Bảo lãnh ngân hàng là gì? Quy định pháp luật về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai".
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!
Luật Minh Khuê - Sưu tầm & biên tập