Các giao dịch quyền sử dụng đất thì cần phải đáp ứng những điều kiện nào

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt cho mọi hoạt động sản xuất. Theo quy định pháp luật hiện hành, đất đai không phải là đối tượng của giao dịch dân sự mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là đối tượng được  phép chuyển giao. Quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất chính thức được ghi nhận tại Khoản 2, 3 Điều 3 Luật đất đai 1993 và tiếp tục được ghi nhận trong Luật đất đai 2003 và hiện nay là Luật đất đai 2013.

Khi Quyền sử dụng đất trở thành đối tượng trong các giao dịch dân sự thì quyền sử dụng đất được coi là loại hàng hóa đặc biệt – Bất động sản. Pháp luật điều chỉnh giao dịch dân sự liên quan đến Quyền sử dụng đất ngoài Luật đất đai còn có Bộ luật dân sự và cả Luật kinh doanh bất động sản. Luật Hùng Phúc xin điểm qua những quy định pháp luật quan trọng về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Các chủ thể khác nhau, sử dụng quyền sử dụng đất với mục đích khác nhau, thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước khác nhau thì thực hiện các giao dịch về Quyền sử dụng đất trong đó có chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cũng sẽ khác nhau. Đặc biệt đối với các chủ thể thực hiện việc kinh doanh  Quyền sử dụng đất ngoài việc đáp ứng các yêu cầu mà Luật đất đai quy định còn phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể:

Theo quy đinh Luật đất đai chỉ những chủ thể sau mới được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất theo phương thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Ngoài ra đối với trường hợp được quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản thì các chủ thể sau được phép kinh doanh Bất động sản nói chung và kinh doanh Quyền sử dụng đất nói riêng như sau:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Chủ thể quy định trong Luật kinh doanh bất động sản được quy định rõ hơn về điều kiện với tổ chức tham gia kinh doanh bất động sản, đặc biệt điều kiện về vốn và hình thức hoạt động được quy định cụ thể. Mức vốn pháp định đối với tổ chức kinh doanh bất động sản đảm bảo đủ lớn để có thể vận hành và đảm bảo tiến độ dự án đầu tư. Đồng thời, đây cũng là công cụ của Nhà nước nhằm xác định “nhân thân” của doanh nghiệp, sàng lọc những doanh nghiệp tiềm lực yếu, năng lực cạnh tranh kém, mang tính nghiệp dư tự phát. Điều này hạn chế được rủi ro cho khách hàng khi Nhà đầu tư đã đạt được những điều kiện nhất định mà pháp luật yêu cầu.

Điều kiện quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng.

Điều kiện quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 và Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Về cơ bản Quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện chuyển nhượng bao gồm:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà gắn liền với Quyền sử dụng đất.
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;
• Đất trong thời hạn sử dụng.

Nhìn chung về điều kiện quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng đã có sự đồng nhất giữa luật đất đai 2013 và Luật kinh doanh bất động sản 2014. Đây là những điều kiện tiền đề và đảm bảo thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

1. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về hình thức: Theo quy định của Luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, theo quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực.

Luật kinh doanh bất động sản quy định về hình thức hợp đồng tại Khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên là hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 luật này thì phải công chứng, chứng thực”

Như vậy, giữa Luật đất đai 2013 và Luật kinh doanh bất động sản chưa có sự thống nhất về thể thức hợp đồng chuyển nhượng. Để đảm bảo điều kiện giao dịch bất động sản an toàn, tránh trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu, Khách hàng ký kết hợp đồng chuyển nhượng nên thực hiện công chứng, chứng thực.

Tương tự, với hiệu lực hợp đồng, Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại… phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Tuy nhiên tại Khoản 3 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản lại quy định: “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm các bên ký hợp đồng”.

Theo quan điểm của một số nhà làm luật, đây là điểm hạn chế của Luật kinh doanh bất động sản 2014. Mặc dù được thông qua sau và có hiệu lực muộn hơn nhưng không thống nhất với Luật đất đai 2013 dẫn đến nhiều khó khăn trong việc lựa chọn pháp luật thi hành.

Xem thêm:

• Fanpage: Văn phòng Luật sư Hùng Phúc

luathungphuc.vn

Bên cạnh các quyền chung như được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng các thành quả lao động do mình tạo ra trên đất, người sử dụng đất còn có quyền thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Vậy muốn thực hiện các quyền này, người sử dụng đất cần phải có những điều kiện gì? Luật Hoàng Anh xin trình bày trong bài viết dưới đây. 

1. Khái niệm 

Quyền thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất lần đầu tiên được xuất hiện khi Luật đất đai 1993 ban hành và được tiếp tục kế thừa và phát huy trong nnhững lần sửa đổi, bổ sung và ban hành mới Luật đất đai sau này. Theo đó, Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

2. Các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. (quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 188, Luật đất đai 2013)

a, Các điều kiện cần thiết (quy định tại Khoản 1, Điều 188, Luật đất đai 2013)

Người sử dụng đất muốn thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần có 03 điều kiện sau:

i, Người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ 02 trường hợp:

+ Trong khi nhận thừa kế, tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể được thực hiện quyền khi  chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chỉ cần có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

ii, Người sử dụng sử dụng đất không có tranh chấp 

iii, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Kê biên là hoạt động kiểm kê, lập danh sách tài sản thuộc sở hữu của bị can, bị cáo hoặc người có trách nhiệm dân sự theo bản án, quyết định của Toà án do cơ quan thi hành án tiến hành 

Kê biên quyền sử dụng đất là một biện pháp trong nhóm các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự được áp dụng thường xuyên hiện nay để đảm bảo thi hành án căn cứ trên bản án, quyết định, quyết định thi hành án , quyết định cưỡng chế thi hành án. 

Về bản chất, khi quyền sử dụng đất bị kê biên tức quyền sử dụng đất này không còn thuộc sở hữu của người đứng tên trong Giáy chứng nhận nữa. Khi đó, người sử dụng không thể thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất nữa.

iv, Đất được sử dụng đang trong thời hạn. 

Bên cạnh các loại đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định, lâu dài, cũng có các trường hợp đất được Nhà nước cho thuê hoặc giao với thời hạn 50 năm, 30 năm…. Khi đó, đất còn trong thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất mới được thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.

b, Các điều kiện riêng (quy định tại Khoản 2, Điều 188, Luật đất đai 2013)

Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện như  điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, các trường hợp  hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

3. Thời điểm có hiệu lực của việc thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất (quy định tại Khoản 3, Điều 188, Luật đất đai 2013)

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Thời điểm có hiệu lực: kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

4. Quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (quy định tại Khoản 34, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ)

a, 04 điều kiện áp dụng phương thức góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư bao gồm:

i, Đất  góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định là đất thuộc diện thu hồi.  

ii, Việc triển khai dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

iii, Việc góp quyền sử dụng đất phải có phương án và việc điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được người sử dụng đất thuộc khu vực đất dự kiến thực hiện dự án đồng thuận và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

iv, Bên cạnh đó, phải đảm bảo được quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực dự án.

b, Cơ quan có thẩm quyền ban hành quy định về góp quyền sử dụng đất 

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định về việc góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Luật Hoàng Anh