Giá căn hộ tại TPHCM đã không ngừng tăng trong những năm gần đây và dự kiến sẽ tiếp tục duy trì xu hướng này trong thời gian tới. Dự đoán rằng sự giảm giá trong những năm tiếp theo là rất khó, với việc giữ vững sức hút và nhu cầu cao từ phía người mua và đầu tư.
Giá tăng liên tục trong 5 năm
Báo cáo quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá căn hộ TP.HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.
Tại TPHCM, số lượng căn hộ mở bán mới trong 10 tháng vừa qua đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Khoảng 60% nguồn cung mới trong quý 3 vừa qua là đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông. Hấu hết dự án có giá bán trên 45 triệu đồng/m2. Cũng theo Batdongsan.com.vn, giá trung bình căn hộ TP.HCM đang ở mức gần 50 triệu đồng/m2 và có thể sẽ tiếp tục tăng trong các năm tới đây khi giá đất và chi phí xây dựng leo thang.
“Mức độ quan tâm tìm mua căn hộ TP.HCM vẫn tăng trưởng tích cực trong 3 năm qua và hầu như chỉ giảm trong thời điểm dịch bệnh. Với thị trường cho thuê, trong khi các phân khúc trên sụt giảm mức độ quan tâm 13-28% thì chung cư vẫn tăng trưởng 6%. Lợi nhuận đầu tư cộng gộp với căn hộ TP.HCM cho thuê đạt 26%. Phân khúc này chiếm tỷ lệ cao về nhu cầu mua với nhóm đầu tư dài hạn và ở thực. Vì vậy, không bất ngờ khi căn hộ vẫn sẽ có sức hấp thụ tốt trên thị trường dù giá ngày càng cao”, chuyên gia Batdongsan.com.vn nhận định.
Còn theo Cushman&Wakefield, trong 10 năm qua, trung bình mỗi năm, căn hộ TP.HCM tăng giá khoảng 12%. Khoảng 90% nguồn cung mới của năm 2023 đến từ phân khúc cao cấp cấp. Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP.HCM đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên, thậm chí tăng nhẹ so với năm 2022.
Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, chỉ trong 4 năm gần đây, giá bán chung cư đã tăng tới 77%. Theo đó, trong quý 3/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp. Nói cách khác, giá một căn chung cư hiện tại đã đắt gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2019.
Dự kiến giá sẽ tiếp tục tăng theo thời gian
Nhận xét về tình trạng giá chung cư tăng liên tục, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng việc tìm kiếm một căn hộ bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM lúc này thực sự là bài toán khó. Ở thời điểm năm 2017 – 2018, với tài chính trên dưới 2 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu được một căn hộ 55 – 60m2 ở các khu vực nội thành quận 8, quận 9, quận 12, Bình Tân, Bình Chánh hay Thủ Đức. Nhưng thời điểm hiện tại, mặt bằng giá chung cư đã tăng lên rất nhiều lần. Vì vậy, với số vốn 2 tỷ đồng, người mua nhà “đỏ mắt” cũng khó tìm căn hộ mới ở vị trí các quận trung tâm thành phố.
Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, câu chuyện tăng giá nhà bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng không có gì là bất ngờ khi phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm đa số trong giỏ hàng bán ra của các doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, giá nguyên vật liệu, nhân công đang được tăng đều qua mỗi năm thì chi phí để xây dựng một ngôi nhà cũng sẽ tăng theo tương ứng. Chưa kể, một bộ phận chuyên đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã khiến giá nhà đến tay người sử dụng cuối cùng bị thổi lên nhiều lần.
Theo Bộ Xây dựng thống kê, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm, cả nước cần phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Song, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới. Sự thiếu hụt nguồn cung đang tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa.
Sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc, khu vực mà rơi vào loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu thực như chung cư. Điều này có thể khiến giá nhà ở chung cư tiếp tục rơi vào áp lực tăng giá trong thời gian tới.
Báo cáo quý 3-2023 về thị trường nhà ở Hà Nội mới công bố của JLL cho thấy giá bán sơ cấp trung bình căn hộ phân khúc cao đạt 2.664 USD/m2 [khoảng 64 triệu đồng], giảm 12,56% theo quý.
Trước đó, cũng theo đơn vị này, giá bán trung bình căn hộ phân khúc cao từng tăng lên 2.966 USD/m2 [khoảng 70 triệu đồng] quý 1-2023.
Sở dĩ có sự sụt giảm về giá bình quân trong quý 3 này, theo đại diện JLL, là do một dự án căn hộ siêu sang đã chuyển qua giỏ hàng thứ cấp.
Còn nếu tính riêng tăng trưởng giá bán sơ cấp trung bình ở các dự án hiện hữu, mức tăng lại là 2,24% theo quý và 8,78% theo năm.
"Sự tăng giá này là do nhiều dự án đã bước vào giai đoạn hoàn thiện bàn giao nên giá bán tăng và chủ đầu tư cũng không còn đưa ra các chương trình chiết khấu cao như trước", đại diện JLL cho biết.
Trên thị trường thứ cấp, thống kê từ đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy giá giao dịch trung bình vẫn có sự tăng nhẹ với 3,18% theo quý, đạt 2.350 USD [56 triệu đồng]. Nguồn cung mới hạn chế kèm tỉ lệ hấp thụ ổn định là nguyên nhân quan trọng khiến giá bán được giữ vững.
Giá bình quân căn hộ Hà Nội đã tăng gấp đôi sau 5 năm
Một dữ liệu chung về thị trường căn hộ Hà Nội đáng chú ý do Cushman & Wakefield vừa công bố: Giá sơ cấp trung bình trong quý 3-2023 đã gần gấp đôi giá năm 2018.
Cụ thể, mức giá bình quân quý này đạt 2.141 USD/m2 [gần 52 triệu đồng], tăng 5% theo quý và gần 12% theo năm.
Điều này do việc mở bán tiếp tục của các dự án trung cấp có giá bán cao hơn giá bán sơ cấp trung bình, vốn chiếm phần lớn tổng nguồn cung sơ cấp đang mở bán trong quý 3-2023, đại diện Cushman & Wakefield lý giải.
Giá sơ cấp căn hộ tăng dựng đứng - Dữ liệu: Cushman & Wakefield
Giá căn hộ tiếp tục tăng trong bối cảnh nguồn cung mới 9 tháng đầu năm 2023 giảm đáng kể so với chu kỳ từ năm 2020 đến năm 2022. Phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm phần lớn nguồn cung mới trong quý, với gần 85%, theo Cushman & Wakefield.
Hầu hết nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án sơ cấp hiện có ở phía tây. Các dự án có mức tăng giá cao nhất chủ yếu cũng ở khu vực này.
Về câu chuyện nguồn cung, dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam [VARS] cũng cho thấy kể từ năm 2018 đến nay, số lượng dự án mới được phê duyệt ngày càng hạn chế.
Trong khi đó, ước tính khoảng 1.200 dự án với giá trị khoảng 30 tỉ USD lại đang gặp vướng mắc trong quá trình triển khai.
Kể từ cuối năm 2022 đến nay, mới chỉ có khoảng 500 dự án đang được tháo gỡ.
Nguồn cung nhà ở hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền, chi phí ở các khâu làm dự án đều cao,... khiến giá địa ốc, đặc biệt là căn hộ chung cư ở các thành phố lớn liên tục tăng và chưa có dấu hiệu ngừng lại, theo VARS.
Ông Lê Bảo Long - giám đốc chiến lược của kênh thông tin Batdongsan.com.vn - nhận định trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên.
"Theo khảo sát của chúng tôi về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất", ông Long nhận định.
Cũng bởi chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao nên tỉ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm [tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê], dữ liệu từ kênh batdongsan.