Tôi có thắc mắc về quy định sở hữu chung, sở hữu riêng khi mua nhà chung cư. Xin hỏi luật sư, quy định của pháp luật về vấn đề này như thế nào?
- Ở chung cư thì nên... đi xe máy?
Hình minh họa
thaonguyenthanh92@...
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An trả lời:
Quy định về sở hữu chung và sở hữu riêng được quy định trong Luật nhà ở 2014 tại Điều 100. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư
1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a] Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
b] Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
c] Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
a] Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
b] Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
c] Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
d] Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
Căn cứ quy định trên, sở hữu riêng là phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó và phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Sở hữu chung của chung cư bao gồm nhà sinh hoạt cộng đồng, các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư, hệ thống kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó….
Điều 6, 7 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư [ Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD]
Điều 6. Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu quy định tại Khoản 1 Điều 100 của Luật Nhà ở phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư [sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ].
Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này cho người mua, thuê mua.
2. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu riêng và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
3. Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác quản lý phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này phải bảo đảm đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Điều 7. Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở; phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt.
2. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt.
3. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án được phê duyệt thì chủ đầu tư có quyền sở hữu và chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì công trình này.
4. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.
5. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau đây:
a] Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này;
b] Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu căn hộ; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này. Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý.
Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này.
6. Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị [nếu nhà chung cư có Ban quản trị] hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
7. Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm nhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này.
8. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
Như vậy, đối với diện tích sở hữu chung tùy từng phần sở hữu chung hay nhà sinh hoạt cộng đồng mà do chủ đầu tư hoặc Ban quản trị nhà chung cư quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư, theo quy định pháp luật.
-
CafeLand - Chủ đầu tư Charm Plaza chiếm dụng nhà tang lễ làm "của riêng", cư dân vác băng rôn đi đòi; Cảnh báo “nhà 3 chung”; Đất có sổ đỏ phải bỏ không vì thiếu sót từ huyện đến tỉnh... là những thông tin đáng chú ý trong 24h qua.
CafeLand kết hợp cùng Công ty Luật TNHH Đức An
Bạn đang sở hữu một căn hộ nhưng lại rất muốn thay đổi thiết kế căn hộ chung cư thì phải làm sao? Không gian cũ làm bạn cảm thấy không phù hợp, muốn thay đổi kết cấu thì phải làm thế nào? Liệu rằng tahy đổi kết cấu nhà chung cư có được dễ dàng và thuận tiện như nhà đất hay không? Cùng phân tích nhé.
Thay đổi thiết kế căn hộ chung cư có cần xin phép hay không?
Không đơn giản như nhà đất, nhà chung cư bao gồm cả phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nên vấn đề về thay đổi thiết kế căn hộ chung cư sẽ phức tạp hơn một chút.
Trong thực tế, nhiều hộ gia đình đã tự động thực hiện thay đổi kết cấu, thiết kế chung cư mà không được sự đồng ý. Điều này làm ảnh hưởng đến chất lượng tòa chung cư, sai pháp luật. Chính vì vậy, khi có ý định sửa chữa hay thay đổi kết cấu nhà chung cư, hộ gia đình cần phải xin phép và có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Nếu được cho phép, chủ hộ mới được phép tiến hành sửa chữa..
Tuy nhiên, khi thực hiện thay đổi kết cấu, thiết kế căn hộ có 2 trường hợp được nêu ra.
Hạng mục không phải xin giấy phép khi sửa chữa chung cư
Căn cứ vào văn bản pháp luật được Bộ Xây dựng quy định, trong một số trường hợp khi sửa chữa, chủ hộ không phải xin giấy phép xây dựng như:
- Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
- Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
Hạng mục không phải xin giấy phép khi sửa chữa chung cư:
Khi sửa chữa chung cư bao gồm các hạng mục thay đổi kết câu chịu lực, tahy đổi phần kết cấu riêng trong căn chung cư thì chủ hộ buộc phải xin giấy cấp phép xây dựng và được sự đông ý của chủ đầu tư căn chung cư.
Quý khách có thể dùng sơn đẹp cho căn phòng đẹp hơn mà không cần xin phép: sơn nhà theo mệnh
Vậy khi thay đổi thiết kế căn hộ chung cư hạng mục chịu lực cần xin phép ai?
Câu trả lời là Xin phép chủ đầu tư:
Như quy định tại hạng mục trên, khi hộ chung cư thực hiện sửa chữa, thay đổi kết cấu chịu lực thì phải được sử đồng ý của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư đồng ý thì bạn mới có thể tiến hành sửa chữa nhé.
Hồ sơ để xin phép tahy đổi kết cấu chung cư thật ra cũng chẳng có gì nhiều phức tạp. Hồ sơ chỉ cần đơn đề nghị được cải tajop sửa chữa theo mẫu và bản thiết kế sửa đổi chi tiết là được.
Thủ tục xin phép cần chuẩn bị trước khi thay đổi kết cấu nhà chung cư
Trước khi thực hiện thay đổi kết cấu nhà chung cư, chủ hộ cần có hồ sơ xin phép chủ đầu tư đối với hạnh mục kết cấu chịu lực. Hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:
- Công văn đề nghị thay đổi thiết kế sửa chữa và cải tạo công trình.
- Bản vẽ, hoặc hình chụp hiện trạng công trình để đề nghị được cải tạo.
- Bản thiết kế chung cư sau khi được sửa chữa.
Bên cạnh đó, bạn cũng cần xin được hồ sơ cấp phép của Các đơn vị cơ quan hành chisnhnhaf nước phòng quản lý đô thị, phòng kinh tế hạ tầng để làm thủ tục cấp phép tiến hành sửa chữa. Hồ sơ bao gồm:
- Công văn đề nghị thay đổi thiết kế sửa chữa và cải tạo công trình.
- Bản sao giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý công trình theo quy định của pháp luật.
- Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng công trình , nhà ở cần được cải tạo.
Trên đây là những thủ tục về hồ sơ cần có để xin cấp phép cải tạo, sửa chữa thay đổi kết cấu chung cư. Khi đã có đủ những hồ sơ trên và được chấp thuận, bạn hoàn toàn có thể thực hiện thay đổi kết cấu nhà chung cư.
Khi làm nội thất quý khách nên tham khảo mẫu thiết kế sau: mẫu thiết kế căn hộ chung cư 90m2
Những quy định bắt buộc với chủ hộ khi tiến hành thay đổi thiết kế căn hộ chung cư
Khi đã được cấp phép thay đổi kết cấu chung cư, chủ hộ cần nhớ những quy định bắt buộc bắt buộc sau :
- Không được phép mở rộng diện tích, gây ảnh hưởng đến phần thiết kế của căn hộ cũng như những căn hộ khác.
- Không được phép thay đổi thiết kế những không gian thuộc phần mặc định của căn hộ chung cư.
- Không được sửa chữa ở những trí không được chủ đầu tư chấp nhận.
- Tuân thủ thời gian làm việc, tránh gây ồn ào ảnh hưởng đến căn hộ cư dân bên cạnh.
- Chấp hành nghiêm chỉnh các quy tắc về trang bị dụng cụ phòng cháy chữa cháy và an toàn lao động
- Nếu có xảy ra thiệt hại về tài sản của chủ đầu tư, chủ hộ phải có trách nhiệm bồi thường thao quy định của pháp luật.
- Theo dõi, quản lý chặt chẽ đội ngũ và tiến độ thi công để tránh trường hợp xấu nhát xảy ra.
- Sau khi kết thúc phần sửa chữa. chủ hộ phải có trách nhiệm liên hệ với bên nghiệm thu công trình để đăng ký quyền sở hữu.
- Tham khảo mẫu nhà chung cư cao cấp Vinhomes Đan Phượng
Một số lời khuyên khi thay đổi thiết kế căn hộ chung cư
Khi đã quyết định sửa chữa , thay đổi kết cấu chung cư, chủ hộ cần có những lưu ý sau để quá trình thi công diễn ra nhanh chóng và thuận tiện :
- Làm hồ sơ xin phép sửa chữa của chủ đầu tư để đảm vấn đề pháp lý, đồng thời tránh những rắc rối có lien quan trong quá trình thi công.
- Lên kế hoạch chi tiết cho việc sửa chữa, tính toán kỹ lưỡng để tiếm kiệm chi phí mà vẫn mang lại hiệu quả cao.
- Tìm và chọn lựa đội ngũ nhà thầu chuyên nghiệp, có trách nhiệm, tận tâm với nghề để quá trình sửa chữa được diễn ra nhanh chóng, thuận lợi.
- Thống nhất và có sự bàn bạc kỹ lưỡng với nhà thầu, đội ngũ thi công đẻ sản phẩm cuối cùng được ưng ý nhất.
Vấn đề thay đổi thiết kế căn hộ chung cư, thay đổi kết cấu chung cư không phải là vấn đề đơn giản. Tuy phức tapj hơn nhà đất, nhưng chỉ cần thêm một vài thủ tục là có thể giải quyết được. Đặc biệt lưu ý, trước khi tiến hành sửa chữa thay đổi thiết kế căn hộ chung cư cần có sự đồng tình và cho phép của chủ đầu tư.
Xem thêm: ở chung cư thì nên kinh doanh gì?
Chúc các chủ hộ có những bước đi đúng đắn trong vấn đề thay đổi thiết kế căn hộ chung cư để quá trình này được diễn ra nhanh chóng và thuận tiện.