Tôi dự định mua căn nhà trị giá 2,5 tỉ đồng. Chủ nhà yêu cầu tôi đặt tiền cọc trước 50 triệu đồng mà chỉ làm hợp đồng tay. Việc đưa tiền đặt cọc chỉ có tôi với người bán biết thì có rủi ro quá không?
Nếu họ nhận tiền xong rồi bỏ trốn, thì tôi biết đi đâu để tìm? Tôi chưa hiểu hết về những ràng buộc liên quan đến đặt cọc. Vậy tôi nên làm gì để tránh bị lừa?
Bạn đọc Lê Huyền thắc mắc với Thanh Niên.
Chuyên gia tư vấn
Đại diện Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị Diễm Phương tư vấn, theo điều 292 bộ luật Dân sự thì đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra, điều 328 bộ luật Dân sự cũng quy định:
Đặt cọc là bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, hoặc vật có giá trị khác [gọi chung là tài sản đặt cọc] trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Để tránh rủi ro khi mua nhà, hợp đồng đặt cọc nên được công chứng
NGÂN NGA
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, thì khi giao dịch phải bảo đảm các điều kiện như: các bên tham gia ký kết phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; phải hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội [điều 117 bộ luật Dân sự].
Như vậy, nếu người bán nhà đã nhận tiền đặt cọc nhưng lại vi phạm hợp đồng như đổi ý không bán nhà nữa, tìm cách trì hoãn kéo dài thời gian… bạn có thể dùng hợp đồng đặt cọc tay đã ký trước đó rồi khởi kiện ra tòa án để đòi quyền lợi.
Tuy nhiên, hạn chế rủi ro trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì bạn và người bán nên đến các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có căn nhà, để công chứng.
Cụ thể, công chứng sẽ giúp bạn kiểm tra tính chính xác, hợp pháp về các giấy tờ như căn nhà có thể giao dịch được không, chủ căn nhà có bị hạn chế giao dịch, tài sản có bị kê biên, thế chấp, hay đã được dùng vào giao dịch dân sự khác...
Như vậy, sau khi ký hợp đồng đặt cọc có công chứng, thì người bán cũng khó có thể tiếp tục bán căn nhà cho nhiều người khác.
Trong khi đó, hợp đồng đặt cọc mà các bên tự ký kết bằng giấy tay thì bạn sẽ không thể biết được tình trạng pháp lý của căn nhà như đã phân tích ở trên.
Ngoài ra, trên thực tế vì không qua công chứng nên có nhiều trường hợp, một căn nhà bị chủ nhà bán cho nhiều người. Việc này dẫn đến các bên phải kéo nhau ra tòa án giải quyết, rất mất thời gian, tiền bạc.
Khi bạn đã tìm được căn nhà, thửa đất, hai bên mua bán đều ưng ý rồi thì có lẽ điều đầu tiên mà nhiều người nghĩ đến đó là sẽ đặt cọc để mua bán nhà đất đó.
Vậy bạn có nên đặt cọc mua bán nhà đất không? Việc đặt cọc liệu đã an toàn và chắc chắn chưa? Bạn cần làm gì để đặt cọc mua bán nhà đất an toàn?
Bài viết này sẽ giải đáp cho bạn tất cả những vấn đề đó.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
Đặt cọc là khái niệm rất dễ hiểu với không chỉ những người mua bán nhà đất mà cả những người cho thuê nhà, mua bán hàng hóa, sử dụng dịch vụ..v..v.. Trong khuôn khổ bài viết này, tôi chỉ phân tích các vấn đề liên quan đến đặt cọc mua bán nhà đất.
Nếu đang đọc đến đây, chắc chắn bạn cũng là người hiểu cơ bản đặt cọc mua bán nhà đất là gì. Vậy có bao giờ bạn tự hỏi: đặt cọc mua bán nhà đất có được quy định trong luật không và quy định như thế nào? Câu hỏi này sẽ được giải đáp bằng quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 328. Đặt cọcQuy định tại Bộ luật dân sự 2015
- Đặt cọc là việc một bên [sau đây gọi là bên đặt cọc] giao cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận đặt cọc] một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác [sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc] trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Đó là quy định của luật, còn thực tế việc đặt cọc có những ưu điểm và rủi ro sau:
Ưu điểm của đặt cọc mua bán nhà đất
Những ưu điểm này chắc hẳn bạn cũng đã biết, đó là:
- Người mua cảm thấy yên tâm sẽ giữ và mua được thửa đất, căn nhà ưng ý, phù hợp.
- Người bán cảm thấy yên tâm vì đã có người mua nhà, đất của mình và có thêm 1 khoản tiền mà chưa cần phải làm thủ tục sang tên.
- Điều khoản phạt cọc [Khoản 2 Điều 328 nêu trên] giúp các bên cùng phải có trách nhiệm giữ lời hứa và chữ tín nếu không muốn bị phạt hoặc mất tiền cọc.
- Người mua có thời gian chuẩn bị tiền nếu chưa đủ để thanh toán 1 lần.
- Người bán có thời gian chuẩn bị dọn dẹp đồ đạc [nếu đang ở tại đó], thanh lý Hợp đồng thuê nhà [nếu đang cho thuê], giải quyết các việc cần thiết khác để bàn giao nhà, sổ đỏ và các giấy tờ cho bên mua.
Rủi ro của đặt cọc mua bán nhà đất
Biện pháp Đặt cọc nghe có vẻ chắc chắn và yên tâm như vậy nhưng thực ra lại tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho cả 2 bên, đó là các rủi ro sau:
- Nếu số tiền đặt cọc hoặc số tiền phạt cọc quá ít so với giá trị nhà đất mua bán, thì bên bán rất dễ vi phạm hợp đồng nếu có người mua khác trả giá cao hơn.
- Nếu số tiền đặt cọc hoặc số tiền phạt cọc quá nhiều so với giá trị nhà đất mua bán, sau khi đặt cọc vì lý do nào đó bên bán không muốn bán hoặc không bán được nữa thì việc bên mua đòi lại tiền cọc và tiền phạt cọc [nếu có] trong trường hợp này có thể sẽ không dễ dàng.
- Nếu thời gian đặt cọc quá dài, bên bán sẽ bị thiệt nếu nhà đất tăng giá, bên mua sẽ bị thiệt nếu bên bán trong thời gian đó mang sổ đỏ đi thế chấp vay ngân hàng, hoặc tham gia vào 1 giao dịch khác ngắn hạn và không may đến thời điểm mua bán thì không lấy sổ đỏ gốc về được.
- Nếu không may phải hoàn trả tiền cọc hoặc phạt cọc, mà hai bên không thương lượng được thì có thể sẽ dẫn đến tranh chấp thậm chí khiếu kiện để giải quyết. Việc này vừa mất thời gian, công sức, tiền bạc của các bên mà nhà đất lại bị đóng băng, ngăn chặn không thể giao dịch được do có tranh chấp.
- Người bán có thể cùng lúc bán cho nhiều người mua trong thời gian đặt cọc mà người mua không hề biết.
Xem thêm:
- Mua bán đất viết tay và Các giải pháp hạn chế rủi ro
- Tư vấn Hợp đồng đặt cọc nhà đất & tài sản [có mẫu Hợp đồng]
Như vậy, bạn có thể thấy việc đặt cọc mua bán nhà đất lại tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với việc mua bán nhà đất mà thanh toán luôn một lần.
Do đó nếu trước đây, bạn nghĩ rằng đã mua bán nhà đất thì chắc chắn phải đặt cọc, hoặc là đặt cọc sẽ giúp việc mua bán nhà đất an toàn và thuận lợi hơn, thì có lẽ bạn nên cân nhắc điều này.
Tuy vậy thì thực tế không phải ai cũng muốn hoặc cũng có đủ điều kiện để thanh toán một lần. Có rất nhiều lý do để bạn muốn đặt cọc mua bán nhà đất trước khi thanh toán toàn bộ và ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng.
Các bên thường đặt cọc mua bán nhà đất trong các trường hợp phổ biến sau:
- Bên bán nhà đất yêu cầu phải đặt cọc cho chắc chắn mới đồng ý bán.
- Bên bán chưa thể bàn giao nhà hoặc giấy tờ, sổ đỏ ngay [chẳng hạn nhà đang cho thuê, chưa tìm được chỗ ở mới, sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng..v..v..].
- Bên mua nhà đất chưa đủ tiền để thanh toán ngay.
- Bên mua nhà đất quá thích nhà, đất đó.
Và nhiều lý do khác để các bên muốn đặt cọc mua bán nhà đất trước khi chính thức ký công chứng hợp đồng mua bán.
Vậy làm thế nào để việc đặt cọc mua bán nhà đất được an toàn? Bạn hãy lưu ý những điều sau:
Lưu ý 1:
Đặt cọc bao nhiêu tiền?
Không có công thức chung cho việc đặt cọc bao nhiêu tiền là hợp lý, tuy nhiên bạn có thể căn cứ vào các yếu tố sau để đặt cọc hoặc đưa ra số tiền đặt cọc mua bán nhà đất phù hợp với thực tế:
Căn cứ vào giá mua bán nhà đất
Bạn nên căn cứ vào giá mua bán giao dịch nhà đất để đưa ra số tiền đặt cọc hợp lý. Ví dụ: Bạn mua nhà 5 tỷ mà đặt cọc 5 triệu thì chắc khó có người bán nào đồng ý. Hay bạn bán nhà 5 tỷ mà yêu cầu bên mua đặt 3 tỷ thì có lẽ bên mua cũng phải cân nhắc “lâu lâu” mới có thể quyết định được.
Giá thị trường của nhà, đất so với giá mua bán
Nếu bạn mua được nhà đất “rẻ” khá nhiều so với giá thị trường, mà bạn đặt cọc quá ít thì bên bán có thể chấp nhận chịu phạt cọc khi tìm được người mua khác sẵn sàng trả giá cao hơn
Nếu bạn bán được nhà đất “đắt” so với giá thị trường, mà bạn yêu cầu đặt cọc quá nhiều thì bên mua cũng sẽ phải cân nhắc “lâu lâu” và có thể làm lỡ mất cơ hội của bạn
Mức độ thích và cần nhà đất đó thế nào
Bạn là bên mua thì hãy cân nhắc xem bạn và gia đình thích căn nhà, thửa đất đó ở mức độ như thế nào để quyết định số tiền cọc là bao nhiêu. “Thích” ở đây gồm nhiều yếu tố như: vị trí nhà đất có ở trung tâm, có đẹp và thuận tiện đi lại không, có hợp phong thủy, môi trường, hàng xóm xung quanh, không khí trong lành hay không… Có rất nhiều yếu tố để đánh giá tùy thuộc vào tiêu chí của mỗi người.
Bạn hãy cân nhắc số tiền cọc dựa vào mức độ “thích” và phù hợp của bạn và gia đình với nhà đất định mua
Nếu bạn là bên bán, bạn hãy xem điều kiện, vị thế nhà đất của mình và thái độ của bên mua để cân nhắc đưa ra số tiền cọc là bao nhiêu.
Nếu không may rủi ro xảy ra thì sao?
Khi mua bán nhà đất, không có ai muốn xảy ra việc này, tuy nhiên bạn vẫn nên đề phòng và tính trước trường hợp vì một lý do nào đó dẫn đến việc mua bán không thực hiện được. Thậm chí, nếu không may bạn phải tham gia vụ kiện tại tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
Với những rủi ro như trên nếu xảy ra, thì bạn thấy có thể chấp nhận được số tiền đặt cọc là bao nhiêu.
Lưu ý 2:
Phạt cọc bao nhiêu tiền?
Trong quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 nêu trên, nếu như đã đặt cọc mua bán nhà đất, sau đó bên bán [bên nhận đặt cọc] không bán nữa thì bên bán sẽ phải hoàn trả lại cho bên mua [bên đặt cọc] số tiền bằng 2 lần số tiền đặt cọc. Nếu bên mua không mua nữa thì bên mua không được hoàn trả lại tiền đặt cọc.
Đó là hình thức phạt cọc thông thường và phổ biến.
Tuy nhiên bạn không nhất định phải áp dụng đúng như vậy, và tại Khoản 2 Điều 328 cũng quy định: trừ trường hợp có thỏa thuận khác
Như vậy các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận một mức phạt cọc khác phù hợp với thực tế của giao dịch mua bán. Chẳng hạn nếu số tiền đặt cọc ít thì phạt cọc có thể cao hơn để cân đối quyền lợi và trách nhiệm của các bên.
Lưu ý 3:
Thời hạn đặt cọc bao lâu?
Thời hạn đặt cọc bao lâu sẽ căn cứ vào thời gian mà bên mua có thể chuẩn bị đủ tiền và Thời gian bên bán có thể chuẩn bị đủ giấy tờ và nhà để bàn giao.
Nói chung đó là thời gian mà hai bên đã cùng mong muốn và sẵn sàng ký công chứng hợp đồng mua bán / chuyển nhượng, giao tiền và nhận nhà.
Vậy để giao dịch thành công, vui vẻ, thuận lợi thì luôn cần có sự cân đối quyền lợi của cả 2 bên mua và bán, không nên để bên nào bị thiệt quá, cũng như không nên giành hết phần lợi về phía mình.
Các biện pháp đảm bảo an toàn khi đặt cọc mua bán nhà đất:
Có một điều quan trọng bạn luôn phải nhớ khi đặt cọc mua bán nhà đất, đó là:
Hợp đồng đặt cọc cần có đầy đủ chữ ký của các bên.
Vậy lập Hợp đồng đặt cọc theo hình thức nào để an toàn cho các bên? Tôi sẽ đưa ra 4 phương án tương ứng với 4 mức độ an toàn để bạn có thể lựa chọn phù hợp tùy vào thực tế:
Hợp đồng đặt cọc hai bên tự lập, tự ký
Các bên tự lập Hợp đồng đặt cọc theo thỏa thuận, có thể mời hoặc không mời người làm chứng. Sau đó hai bên tự ký và giữ bản Hợp đồng của mình
Đặt cọc mua nhà bao nhiêu phần trăm?
"Để kiểm soát rủi ro, khách hàng khi ký hợp đồng đặt cọc chỉ nên rơi vào khoảng 5% giá trị BĐS hoặc 100 triệu đồng, 200 triệu đồng trở lại, không nên đặt cọc tiền tỉ. Đặt cọc mà lên đến 20 - 30% giá trị BĐS là quá rủi ro.
Tại sao phải đặt cọc khi mua nhà?
Tại sao cần phải đặt cọc? Đặt cọc là để đảm bảo giao dịch sẽ được thực hiện trong tương lai. Trong đó, bên bán cam kết bán tài sản cho bên mua sau khi nhận tiền đặt cọc, bên mua cam kết mua tài sản của bên bán sau khi đặt cọc tiền.
Mua nhà chung cư đặt cọc bao nhiêu?
Theo đó, người mua có thể phải đặt cọc 20 - 30% giá trị của căn chung cư. Tuy nhiên, do các dự án này thường chưa xong phần móng, cơ sở hạ tầng nên việc đặt cọc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như thời gian mở bán có thể không giống như cam kết của chủ đầu tư.
Công chứng hợp đồng đặt cọc bao nhiêu tiền?
4. Phí công chứng khi mua bán nhà đất hiện nay là bao nhiêu?.