Các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản [BĐS] cho rằng, cơ hội “bắt đáy” thị trường BĐS giữa thời thanh lọc gắt gao đang trở nên rõ ràng.
Thời gian qua, việc siết tín dụng BĐS đang làm cho thị trường chậm nhịp. Tuy nhiên, theo phân tích của các chuyên gia, đây là cơ hội để BĐS điều chỉnh nhịp tăng trưởng về đúng giá trị thật, tạo cơ hội cho nhà đầu tư trung - dài hạn có vốn mạnh săn sản phẩm giá tốt.
Ngoài ra, xu hướng sở hữu BĐS dần chuyển dịch ra các vùng ven giáp ranh các thành phố lớn sẽ trở thành “điểm nóng” được các nhà đầu tư săn đón, đặc biệt là những điểm đến tiềm năng vì lợi thế quỹ đất sạch còn, dư địa tăng trưởng tốt và hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư phát triển.
Tại “Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng”, TS Cấn Văn Lực – thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho biết, kinh tế phục hồi khá, Chương trình phục hồi – phát triển kinh tế xã hội 2022 – 2023 được đẩy nhanh tạo cơ hội cho lĩnh vực BĐS và xây dựng.
Dự báo, thị trường BĐS đến năm 2023 sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực. Bởi, khả năng pháp lý được tháo gỡ khá cao. Về tín dụng, từ giờ đến cuối năm vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt, đến năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới, tín dụng đang có những điểm sáng trong thời gian tới.
Một số doanh nghiệp BĐS chia sẻ, giai đoạn này các dự án BĐS phục vụ nhu cầu thực như chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển. Ngược lại, BĐS đầu cơ hết đất diễn.
“Những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn. Khi dòng tiền không dễ dãi, nó sẽ không dễ chảy vào các thị trường dễ dãi, không tiềm năng”, một lãnh đạo công ty BĐS chia sẻ.
Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Quân - Phó Tổng Giám đốc Nam Land nói rằng, cơ hội “bắt đáy” thị trường BĐS giữa thời thanh lọc gắt gao đang trở nên rõ ràng. Thị trường BĐS trong vòng xoáy siết tín dụng, nhà đầu tư hướng về dòng vốn trung – dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự án BĐS có chủ đầu tư uy tín.
Theo ông Quân, ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư.
Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các BĐS với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường BĐS.
Vị này cho rằng, BĐS tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, quỹ đất sạch bị thu hẹp... Chính vì thế, xu hướng sở hữu BĐS dần chuyển dịch ra các vùng ven giáp ranh và biến các khu vực giáp ranh trở thành “điểm nóng” được các nhà đầu tư săn đón.
Đặc biệt những điểm đến tiềm năng này có lợi thế quỹ
đất sạch còn, dư địa tăng trưởng tốt và hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư phát triển.
Thị trường bất động sản có dấu hiệu giảm tốc
Theo Nhịp sống kinh tế, mới chỉ cuối năm 2021, thị trường bất động sản tại các địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hòa Bình, hay vùng ven Hà Nội… vẫn liên tục lên cơn "sốt" đất. Thậm chí, có những nhà đầu tư vừa trao tay nhau chỉ trong thời gian ngắn cũng đã lãi tới vài trăm triệu đồng. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại đã không còn diễn ra cảnh những nhà đầu tư xếp ô tô hàng dài để xem, mua đất mà thay vào đó là không khí trầm lắng bao trùm thị trường. Mặc dù đến nay vẫn chưa xảy ra tình trạng bán tháo, nhưng hiện tượng lệch pha cung - cầu đã xuất hiện, người mua thì ít nhưng người bán thì nhiều.
Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam cho biết, tính thanh khoản trên thị trường bất động sản thứ cấp giảm rõ rệt từ năm 2020 và đang bao trùm rộng hơn kể từ đầu năm 2022. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn có giao dịch chứ không hoàn toàn đóng băng.
Đại diện DKRA Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu "xì hơi" rõ nét. Trước khi bàn về câu chuyện, liệu thị trường có đang chậm lại để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới [bao gồm cả sốt đất trở lại] thì cần phải nhìn vào thực tế thị trường. Cụ thể, thanh khoản hiện nay dù chậm, nhưng giá bất động sản vẫn tăng cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, thời gian qua, nguồn cung mới dù có thời điểm được cải thiện nhưng cơ bản vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với năm 2019 trước đó.
Bên cạnh đó, sức mua suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả với thị trường sơ cấp. Theo ông Hoàng, năm 2020 - 2021, sức mua trên thị trường sơ cấp được cho là với những người có tiền và đầu tư FOMO. Nhưng khi thị trường thứ cấp đình trệ thì sẽ tác động đến thị trường sơ cấp [bán được thì mua đầu tư mới].
Ngoài ra, trong bối cảnh lạm phát, nhiều người tưởng rằng sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản/đồng tiền nhưng thực tế là cũng có nhiều người do dự thận trọng khi mà giá bất động sản vẫn ở mức cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.
Về vấn đề kiểm soát tín dụng bất động sản, theo ông Hoàng đừng đổ lỗi rằng chính sách này là nguyên nhân làm cho thị trường trầm lắng bởi chính sách này đã có từ lâu và chính sách này chỉ là một phần tác động làm cho người mua bất động sản không còn dễ dàng vay nữa.
Vì vậy, ông Hoàng cho rằng, với tình hình bất động sản hiện nay và dự báo đến cuối năm 2022 vẫn còn nhiều thách thức. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, nhiều khả năng kịch bản là mức giá bất động sản giữ nguyên và các chủ đầu tư gia tăng các chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như hấp dẫn người mua. Thậm chí, khả năng giá sơ cấp giảm là điều có thể xảy ra nếu như nhà đầu tư chịu áp lực dòng vốn.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, giá bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm hoặc bán cắt lỗ. Đồng thời, giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều do nguồn cung đang hạn chế.
Tổng giám đốc EZ Property cho biết thêm, hiện nay nhiều người đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới. Còn những nhà đầu tư lướt sóng cũng đang gặp khó khăn vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản hai tháng qua đã lộ rõ sự hạ nhiệt và ngày càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng.
Thời điểm bất động sản sôi động trở lại
Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế dự báo, trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản toàn thị trường giảm, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Vị chuyên gia nhấn mạnh, việc thanh khoản giảm đã xuất hiện ở quý I nhưng đến nay mới thực sự bắt đầu.
"Sang đến năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân", ông Hiển dự báo.
Ông Hiển cho biết, thị trường năm 2023 sẽ có nhiều điểm sáng để phục hồi. Trong đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn sẽ tiếp tục phát triển dù kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn. Việc hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ giúp cho một số thị trường bất động sản phát triển. Bên cạnh đó, đầu tư FDI tiếp tục tăng tạo động lực cho bất động sản công nghiệp và khu dân cư. Những chính sách mới ra đời cũng giúp chuẩn hóa và minh bạch thị trường bất động sản. Cùng với đó, tiến trình đô thị hóa vẫn phát triển tăng nhu cầu nhà ở đô thị.
Nhận định về xu thế đầu tư giai đoạn cuối năm 2022 - 2023, vị chuyên gia cho rằng du lịch đã có những tín hiệu tích cực nhưng chưa được nhà đầu tư quan tâm mạnh mẽ. Đáng chú ý, bất động sản phân lô tại các khu vực xa, khu vực nông nghiệp sẽ giảm thanh khoản mạnh và xuất hiện hiện tượng bán cắt lỗ từ 10 - 30%. Phong trào đầu tư farmstay cũng sẽ suy thoái.
Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, thị trường bất động sản thời gian qua cực sôi động do dòng tiền lớn đổ vào thị trường. Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, các động thái từ vĩ mô khiến dòng tiền có tâm lý dè chừng.
“Hiện nay, thị trường bất động sản đã rất tốt hơn giai đoạn đóng băng trước kia, nhưng các yếu tố vĩ mô cũng đang tác động không nhỏ. Do đó, dòng tiền vào bất động sản đang cẩn trọng hơn giai đoạn trước. Theo đó, tình trạng lệch pha cung - cầu càng lớn, người bán nhiều nhưng người mua ít. Dòng vốn cực kỳ quan trọng đối với bất động sản, thị trường có sôi động hay không phải phụ thuộc vào điều này", ông Điệp nhận định.
Do đó, vị chuyên gia cho rằng, thị trường giai đoạn này đi ngang hay điều chỉnh còn phải tùy vào các diễn biến tiếp theo. Nhưng sẽ lập tức sôi động mạnh khi dòng tiền được nới và quay trở lại, đồng nghĩa với việc tình hình lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng giữ ở mức ổn định và việc giải ngân dễ dàng hơn.