TPO - Chung cư liên tục tăng giá bất chấp thị trường bất động sản khó khăn. Theo các chuyên gia, nhà đầu tư nên cân nhắc bởi khi thị trường ổn định, cho thuê tốt, giá bán tăng 10% sẽ có lời, trường hợp kém thuận lợi, có thể lỗ trong ngắn hạn.
Theo báo cáo quý III của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội giá bán căn hộ chung cư mở bán trong quý III trên thị trường sơ cấp trung bình tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo [trên 90%]. Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.
Giá bán chung cư tại Hà Nội liên tục tăng theo quý [ảnh: Như Ý].
Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp trong quý III tăng so với quý II, trong đó các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm tăng trên 3%.
Tại TPHCM, số lượng căn hộ mở bán mới trong quý III đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Khoảng 60% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm nay đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông.
Khoảng 96% nguồn cung mới của quý III đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang, từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TPHCM trong quý III đạt hơn 60 triệu đồng/m2.
Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý II.
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - cho biết, giá bán các căn hộ đã tăng khoảng 2% sau thời gian giá căn hộ không tăng, thậm chí giảm nhẹ.
Tuy nhiên, trong quý III giá đều tăng ở Hà Nội và TPHCM, trong đó giá ở Hà Nội tăng mạnh hơn, tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung tăng, nguồn cung cũng thiên về căn hộ cao cấp.
"Tại thời điểm này, bên cạnh các yếu tố tiện ích, người mua quan tâm nhiều hơn cả chính là giá và chính sách thanh toán. Do đó những dự án giảm giá, chính sách thanh toán tốt thì tốc độ bán nhanh", bà Dung nói.
Ông Tạ Thanh Tùng - Trưởng phòng Bất động sản, Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý gia sản FIDT - phân tích, thông thường, khi thị trường bất động sản không bị thanh khoản kém hoặc đóng băng, giai đoạn trước khi nhận bàn giao căn hộ là lúc mang lại nhiều lợi nhuận. Ở những thời điểm sau khi dự án cất nóc hoặc ngay khi nhận bàn giao, người mua có thể chuyển nhượng và có lợi nhuận từ 25-50% giá trị khoản tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.
Trường hợp người mua nắm giữ căn hộ lâu dài, thống kê của các công ty bất động sản cho thấy, nếu khách nắm giữ căn hộ dưới 3 năm [tính từ khi nhận bàn giao đến lúc bán] có thể đạt mức tăng giá 10% một năm; nắm giữ dưới 6 năm, mức tăng giá khoảng 8% một năm. Ngoài ra, căn hộ chung cư sau khi nhận bàn giao còn tạo ra dòng tiền với hiệu suất cho thuê khoảng 4-6% một năm [hiệu suất tính trên tỷ lệ giữa thu nhập cho thuê chia cho giá trị căn hộ].
Tuy nhiên, ông Tùng lưu ý những căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, rủi ro lớn nhất bạn phải đối diện là chủ đầu tư không hoàn thành dự án đúng tiến độ. Do đó thời điểm nhận bàn giao có thể bị trễ hoặc tệ hơn là dự án có thể không thể tiếp tục, dẫn đến người mua bị chôn vốn trong dự án một khoảng thời gian dài.
Ngoài ra, một số căn hộ chung cư sẽ gặp vấn đề về pháp lý của chính chủ đầu tư dự án, khiến cho người mua nhà không nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sổ hồng]. Tất cả những điểm này làm ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư và lợi nhuận.
Mua nhà là chuyện trọng đại, trong đó khó khăn lớn nhất cần vượt qua chính là tài chính. Các căn chung cư chưa hoàn thiện đòi hỏi khoản tiền nhỏ hơn, là khả thi đối với những người không thể có ngay số tiền lớn hay vay mượn quá nhiều cùng lúc.
Nhưng liệu có nên mua chung cư chưa hoàn thiện không, phương án này sẽ có những rủi ro và nhược điểm gì.... là những vấn đề khiến rất nhiều người băn khoăn.
Có nên mua chung cư chưa hoàn thiện?
Việc mua một căn nhà chưa hoàn thiện có thể mang đến nhiều thách thức và cạm bẫy tiềm ẩn.
Nếu định mua căn hộ chưa hoàn thiện ở những dự án chung cư giá rẻ đang xây dựng, bạn nên tìm hiểu thông tin trên các website, sàn giao dịch bất động sản uy tín. Hầu hết các dự án đều được quảng cáo với những lời lẽ hoa mỹ cùng thông tin “sốt hàng”, “cháy hàng”...
Vậy có nên mua chung cư chưa hoàn thiện? Chỉ có thể trả lời có khi bạn đã tìm hiểu thật cẩn thận dự án mình định mua và biết rõ nó an toàn. Bạn nên tỉnh táo, so sánh giá cả giữa các dự án và tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm để chọn được căn hộ tốt nhất với mức tiền mình bỏ ra.
Có nên mua chung cư chưa hoàn thiện không? Nên cân nhắc kỹ vì phương án này tiềm ẩn nhiều rủi ro. [Ảnh: NID Interior]
Hiện nay, thông tin thế chấp dự án chung cư được công bố trên trang thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường theo quy định tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về “Đăng ký biện pháp bảo đảm”. Nhờ đó, người mua căn hộ chung cư có thể biết dự án mình định đầu tư có đang bị thế chấp hay không.
Vấn đề bảo lãnh nhà chung cư hình thành trong tương lai đã được pháp luật quy định rõ ràng. Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng đối với các hành vi bán, cho thuê, mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Do đó, các dự án nhà chung cư hiện nay đều phải được bảo lãnh bởi ngân hàng.
Ngoài những điều kiện pháp lý này, người mua căn hộ chung cư chưa hoàn thiện nên tìm hiểu thêm về thông tin dự án [tiện ích nội – ngoại khu, mật độ xây dựng, tỷ lệ cây xanh, hỗ trợ vay vốn của ngân hàng…], thông tin doanh nghiệp [giấy phép đăng ký kinh doanh, vốn điều lệ, báo cáo tài chính…] và nên trực tiếp đến dự án để quan sát hạng mục móng cọc có thực sự đã hoàn thành hay chưa.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Căn hộ chung cư chưa hoàn thiện thuộc trường hợp này. Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao căn hộ cho khách hàng khi đã hoàn thành việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
Chung cư chưa hoàn thiện có rẻ hơn?
Ông Nguyễn Tiến Dũng, giám đốc một công ty môi giới và dịch vụ bất động sản tại TP.HCM chia sẻ trên báo Vnexpress rằng, sản phẩm căn hộ bàn giao chưa hoàn thiện bắt đầu xuất hiện phổ biến khoảng 5-7 năm trước, khi thị trường đi xuống, hàng tồn nhiều.
Để kích cầu, một số chủ đầu tư đã thay đổi hình thức từ bàn giao đầy đủ nội thất sang bàn giao chưa hoàn thiện, vừa giảm giá thành, vừa phù hợp đối tượng khách hàng muốn tự thiết kế nhà.
Dù người mua căn hộ chưa hoàn thiện chỉ phải đóng ít tiền hơn, nhưng nếu tính tổng giá trị đến khi đưa vào sử dụng thì nhà chưa hoàn thiện không hề rẻ hơn nhà hoàn thiện. Mức giá giảm của chủ đầu tư thường thấp hơn với mức tiền mà người mua sẽ phải bỏ thêm vào.
Cách giảm rủi ro khi mua căn hộ chung cư chưa hoàn thiện
Để hạn chế tối đa rủi ro, người mua căn hộ chung cư chưa hoàn thiện cần lưu ý:
- Ưu tiên mua chung cư thuộc dự án của chủ đầu tư uy tín trên thị trường, đã được người tiêu dùng đánh giá cao về chất lượng, tiến độ, dịch vụ...
Với các chủ đầu tư lớn, bản thân thương hiệu của họ đã là một bảo chứng cho người mua, giúp người mua giảm đáng kể công sức, thời gian, chi phí để xem xét, đánh giá tính an toàn pháp lý của dự án.
- Yêu cầu tính pháp lý đầy đủ của dự án: Trong đó, cần quan tâm đến thời gian cấp sổ đỏ chung cư sau khi ký hợp đồng, các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất...
- Trước khi mua, cần xem xét tiến độ thi công. Nếu thấy tiến độ quá chậm so với kế hoạch, điều đó cho thấy dự án có thể vướng mắc về pháp lý hoặc năng lực tài chính, quản trị của chủ đầu tư yếu kém, nên hết sức thận trọng.
- Nghiên cứu kỹ các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người mua nhà trong dự thảo hợp đồng, trang thiết bị đi kèm căn hộ, giá dịch vụ, tiện ích khi sử dụng, tiến độ thanh toán [theo tiến độ xây dựng], trình tự, thủ tục, thời gian sẽ được cấp sổ đỏ để xem xét các yếu tố đó có phù hợp với khả năng và nhu cầu của bản thân hay không.
- Phải có phương án tài chính an toàn, phù hợp với tiến độ thanh toán. Người mua cần có phương án dự phòng trong trường hợp khả năng tài chính không như dự kiến ban đầu [không thu xếp được tiền khi đến hạn thanh toán].
Ngoài ra, người mua nên chú ý một số vấn đề không thuộc phạm trù an toàn pháp lý nhưng liên quan đến quá trình sử dụng căn hộ như: Các tiện ích của dự án [công viên, siêu thị, bể bơi, phòng tập thể thao...], mật độ giao thông giờ cao điểm nơi dự án tọa lạc, trường học, siêu thị, chợ, bệnh viện, mật độ dân cư xung quanh dự án, tình trạng úng ngập các tuyến phố gần dự án...