Trả lời:
Chào bạn, theo thông tin bạn cung cấp, thì có các nội dung trao đổi như sau:
1. Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng 2014;
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP;
- Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2014.
2. Có được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hay không?
Căn cứ khoản 18 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định:
“18. Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.”
Dựa theo khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 quy định về điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn thì ta có thể hiểu rằng công trình xây dựng này chỉ được tồn tại trong thời hạn nhất định theo kế hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt. Chủ đầu tư, chủ công trình phải cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
Tuy nhiên, có thể thấy trong khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì điểm d khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 đã được sửa đổi như sau:
“Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
d] Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Như vậy, công trình bạn xây dựng trên đất thuộc diện quy hoạch sẽ được nhà nước bồi thường chi phí đầu tư vào đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
3. Quy định về khoản bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Trong trường hợp này, bạn cần tìm hiểu rõ xem thửa đất A mà bạn xây dựng công trình trên đó có thuộc các trường hợp quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 về “Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” hay không? Nếu thuộc các trường hợp quy định tại Điều 75 thì bạn sẽ được nhà nước bồi thường cả về đất. Còn nếu không thuộc trường hợp nào thì có thể căn cứ Điều 76 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a] Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;
b] Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
c] Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
d] Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
đ] Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.''
Vậy, tại Điều 76 quy định về các trường hợp được nhà nước bồi thường về chi phí đầu tư vào đất. Ngoài ra, về chi phí bồi thường được chính phủ hướng dẫn bởi Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:
“Điều 3. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
a] Chi phí san lấp mặt bằng;
b] Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
c] Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
d] Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:
a] Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh] căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;
b] Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:
P=[[P1+P2+P3+P4]/T1]xT2
Trong đó:
P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;
P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;
T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất [T1] được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.”
Xem thêm: Bồi thường khi thu hồi đất 2022: Không bị thiệt nếu biết 10 điều này
Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên hệ 19006199 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!
Quy định pháp luật hiện hành về bồi thường khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất đai? Trường hợp công trình xây dựng trái phép có được bồi thường không? Mức bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp?
Thu hồi đất là một trong những vấn đề mà không phải người sử dụng đất nào cũng mong muốn. Tuy nhiên, vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triền kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc do có vi phạm pháp luật đất đai thì Nhà nước buộc phải tiến hành thu hồi. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện thì được bồi thường, hỗ trợ để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. Việc thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi phải được thực hiện theo một trình tự, thủ tục quy định tại Luật đất đai và các văn bản phap luật hướng dẫn thi hành.
1. Nhà xây dựng trái phép có được bồi thường khi bị thu hồi?
Câu hỏi: Nguyên năm 2000 tôi có xây nhà trên mảnh đất tôi khai hoang. Trong lúc đang xây nhà tôi bị chính quyền địa phương lập Biên bản vi phạm hành chính về hành vi xây dựng nhà trái pháp luật [chính quyền cho rằng tôi xây dựng trên diện tích đất không đúng quy hoạch] nhưng không có ra quyết định xử phạt hành chính. Năm 2017 nhà và diện tích đất nói trên nằm trong khu quy hoạch nên được giải tỏa đền bù. Nhưng không bồi thường đất và nhà nêu trên cho tôi mà chỉ hổ trợ 50% giá trị công trình. Vì vậy mong luật sư có thể tư vấn giúp tôi để tôi có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Kính mong luật sư giúp đỡ. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:
Nhà xây dựng trái phép đã bị xử phạt tiền nhưng không phải tháo dỡ có được đền bù không?
Căn cứ theo thông tin bạn cung cấp thì bạn xây dựng nhà trái phép đã bị lập biên bản vi phạm nhưng không ra quyết định xử phạt hành chính. Về điều kiện bồi thường về đất, công trình trên đất khi Nhà nước thu hồi, căn cứ Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:…"
Như vậy, về nguyên tắc bồi thường về đất và tài sản trên đất thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hiện tại đất của bạn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nhưng nếu như đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì vẫn được bồi thường về đất.
- Đối với quyền sử dụng đất, căn cứ theo Điều 101 Luật đất đai 2013 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
"...2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".
Trường hợp thửa đất gia đình bạn đang sử dụng đáp ứng được điều kiện nêu trên thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được bồi thường khi thu hồi đất.
- Đối với tài sản trên đất là ngôi nhà:
Theo quy định tại Điểm h Khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014 về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
“Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:
h] Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.
Như vậy, trường hợp không có giấy tờ về việc cấp phép xây dựng thì cần có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước 01/7/2006 và được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.
Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn xây dựng nhà ở trước năm 2006, tuy nhiên nếu tại thời điểm xây dựng đã có quy hoạch và việc xây dựng là vi phạm quy hoạch thì không đủ điều kiện để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, do đó không đủ điều kiện để được bồi thường.
2. Có được nhận bồi thường khi mua bán trong khi đang thu hồi đất?
Câu hỏi: Ngày 10/11/2017 tôi có mua 1 mảnh đất diện tích khoảng 700m2, là đất canh tác lâu năm, không có tranh chấp [trước 1992], chưa được kiểm đếm và bồi thường. Tuy nhiên khi mua không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy viết tay của gia đình bán và có xác nhận của các hộ có đất liền kề [2 hộ] và của trưởng khu hành chính. Khi mua đã biết đất trong quy hoạch của huyện để xây trường mầm non nhưng hiện nay chưa rõ có tiếp tục dự án hay không. Hỏi nếu bị thu hồi tôi có được bồi thường không và giá bồi thường có bằng đất có bìa vườn hoặc giấy chứng nhận khác không? Xin cảm ơn.
Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn, chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:
Luật sư tư vấn về bồi thường đất đai khi bị thu hồi
Điều kiện về bồi thường về nhà ở trên đất khi nhà nước thu hồi đất
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như đã trích dẫn ở trên thì điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất và tài sản trên đất là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo thông tin bạn cung cấp thì năm 2017 gia đình bạn có mua một mảnh đất diện tích khoảng 700m2 nhưng không có GCNQSDĐ, các bên chỉ có hợp đồng chuyển nhượng viết tay. Theo đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng theo Điều 117 BLDS 2015, Điều 188 Luật đất đai 2013 nên bị vô hiệu. Gia đình bạn không được công nhận là người sử dụng đất hợp pháp trên phần đất này. Trường hợp Nhà nước tiến hành thu hồi mảnh đất này thì người chủ cũ được bồi thường nếu đáp ứng được điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Tư vấn về mức bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp
Câu hỏi: Chào Luật sư! Mong Luật sư giải đáp thắc mắc sau: Có một thửa đất nông nghiệp [BHK] có diện tích 500m theo bản đồ 299/TTg, sau khi chuyển 300m2 đất sang đất ở tại đô thị [ODT] diện tích 200m2 còn lại vẫn là đất BHK. Khi nhà nước thu hồi đất một phần đất trong diện tích 200m2 đất BHK, vậy khi tính bồi thường cho phần đất [BHK] bị thu hồi có được tính hỗ trợ bằng 50% giá đất ở cùng thửa đất không? Khi lập phương án bồi thường đơn vị lập theo quy định tại Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 05/3/2015 của UBND tỉnh. Trân trọng cảm ơn!
Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:
Hỏi về giá đất và bồi thường thu hồi đất
Trong trường hợp này bạn cần tư vấn về các mức hỗ trợ mà không phải về mức bồi thường đất. Cho nên, về hỗ trợ phải xác định về các hỗ trợ như ổn định đời sống,... Và với mức 50% mà bạn đang yêu cầu tư vấn thì thuộc các loại hỗ trợ khác theo quy định tại Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 05/3/2015 của UBND tỉnh Quảng Ngãi thì các hỗ trợ khác được quy định như sau:
"Điều 26. Hỗ trợ khác
...19. Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 50% giá đất ở của thửa đất đó.."
Như vậy, nếu như gia đình đó bị thu hồi các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm thì hộ gia đình đó sẽ được xem xét về mức hỗ trợ khác tương ứng với 50% giá đất ở của thửa đất này.