Theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23.06.2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở [phần liên quan đến quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài]
* Những nội dung cơ bản:
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định cụ thể các đối tượng, điều kiện, giấy tờ để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
a. Về đối tượng:
- Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở như người Việt Nam trong nước [không hạn chế về số lượng] bao gồm:
+ Người có quốc tịch Việt Nam [bao gồm người mang hộ chiếu Việt Nam và người mang hộ chiếu nước ngoài nhưng có giấy tờ chứng minh có quốc tịch Việt Nam]
+ Người gốc Việt Nam thuộc các diện: người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư, người có công đóng góp cho đất nước, nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
- Đối tượng chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam là người có gốc Việt Nam nhưng không thuộc các diện nêu trên và có Giấy miễn thị thực do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
b. Về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:
- Đối với người mang hộ chiếu Việt Nam thì hộ chiếu Việt Nam phải còn giá trị kèm theo sổ tạm trú hoặc xác nhận đăng ký tạm trú của công an phường, xã nơi người đó cư trú.
- Đối với công dân Việt Nam mang hộ chiếu nước ngoài thì hộ chiếu nước ngoài phải còn hạn kèm theo giấy tờ chứng minh có quốc tịch Việt Nam và thẻ tạm trú hoặc dấu đóng vào hộ chiếu chứng nhận được tạm trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam.
- Đối với người gốc Việt Nam thuộc diện được sở hữu nhiều nhà ở tại Việt Nam thì hộ chiếu nước ngoài còn hạn kèm theo giấy xác nhận là người gốc Việt Nam, giấy tờ chứng minh thuộc diện được sở hữu nhiều nhà ở [như giấy chứng nhận đầu tư, người có công, nhà văn hoá – khoa học, người có kỹ năng đặc biệt, người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước] và có thẻ tạm trú hoặc dấu đóng vào hộ chiếu chứng nhận được tạm trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam.
- Đối với người gốc Việt Nam thuộc diện chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam thì hộ chiếu nước ngoài còn hạn kèm theo giấy xác nhận là người gốc Việt Nam, giấy miễn thị thực và thẻ tạm trú hoặc dấu đóng vào hộ chiếu chứng nhận được tạm trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam.
- Điểm mới của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như người Việt Nam ở trong nước [nhiều nhà ở] đã được mở rộng hơn so với quy định trước đây [Nghị định 81/2001/NĐ-CP, Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP]. Các đối tượng mới được mở rộng là: người có quốc tịch Việt Nam, người có kỹ năng đặc biệt, người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước. Đối tượng người có gốc Việt Nam thuộc diện nhà văn hoá – khoa học cũng có thuận lợi hơn trong việc xác nhận giấy tờ [chỉ cần Thủ trưởng cấp trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu mời, trước đây là cấp bộ, UBND tỉnh].
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam có hầu hết các quyền như người Việt Nam ở trong nước [kể cả cho thuê và uỷ quyền quản lý nhà ở, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở thương mại đối với những khu vực được phép bán nền], nhưng không có quyền bảo lãnh và góp vốn bằng nhà ở.
- Nghị định 71/2010/NĐ-CP không quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà chỉ quy định giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện người Việt Nam ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Do vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam ngoài các giấy tờ quy định tại Nghị định 71 còn cần có các giấy tờ, thủ tục quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19.10.2009 [xin tham khảo tại Cổng thông tin điện tử của Chính phủ //www.chinhphu.vn].
[Nguồn: Đại sứ quán Việt Nam tại Hoa Kỳ]
Phòng LS&NVNONN – Sưu tầm.
Luật sư cho tôi hỏi: Quy định của pháp luật Việt Nam như thế nào đối với vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam?
Tóm tắt câu hỏi;
Kính chào Công ty Luật Dương gia, chúng tôi đang có nhu cầu tư vấn về các nội dung sau, nếu quý công ty có thể tư vấn được những nội dung này, vui lòng gửi lại mail để chúng tôi biết và đặt lịch đến công ty để tư vấn trực tiếp cụ thể hơn.
1. Sự khác biệt giữa việc tổ chức/doanh nghiệp sở hữu nhà ở với việc cá nhân sở hữu nhà ở? Quy định cụ thể về vấn đề này.
2. Luật quy định liên quan đến việc các tổ chức/doanh nghiệp sở hữu nhà ở? Sự khác biệt giữa các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, 100% vốn Việt Nam, 51% vốn nước ngoài và 51% vốn Việt Nam.
3. Các quy định của luật về quy trình mua bán nhà ở thông qua môi giới.
4. Sự khác biệt khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho người nước ngoài và người Việt Nam.
5. Luật quy định về thuế khi mua bán nhà đất? Sự khác biệt giữa doanh nghiệp và cá nhân? Sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam?
Xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Xem thêm: Quyền sở hữu là gì? Quy định của Bộ luật dân sự về quyền sở hữu?
1.Sự khác biệt giữa việc tổ chức/doanh nghiệp sở hữu nhà ở với việc cá nhân sở hữu nhà ở? Quy định cụ thể về vấn đề này.
Căn cứ Điều 3 Luật Nhà ở 2014:
Khoản 12 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
Khoản 14 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự [sau đây gọi chung là tổ chức].
* Căn cứ Điều 8 Luật Nhà ở 2014: Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài [phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam] có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
– Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản [sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản]; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
* Căn cứ Điều 161 Luật Nhà ở 2014: Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
Xem thêm: Quy định về quyền chiếm hữu, quyền sở hữu tài sản
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
+ Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.
Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;
+ Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
+ Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;
+ Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;
Xem thêm: Mức xử phạt khi không khai báo tạm trú của người nước ngoài
+ Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài có một số hạn chế về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Đối với tổ chức nước ngoài là Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,… hay cá nhân nước ngoài thì chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu.
2. Luật quy định liên quan đến việc các tổ chức/doanh nghiệp sở hữu nhà ở? Sự khác biệt giữa các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, 100% vốn Việt Nam, 51% vốn nước ngoài và 51% vốn Việt Nam.
*Doanh nghiệp có vốn nhà nước vừa có vốn nước ngoài:
-Doanh nghiệp có cổ phần, vốn góp chi phối của Nhà nước là doanh nghiệp mà cổ phần hoặc vốn góp của Nhà nước chiếm trên 50% vốn điều lệ, Nhà nước giữ quyền chi phối đối với doanh nghiệp đó.
-Doanh nghiệp có một phần vốn của Nhà nước là doanh nghiệp mà phần vốn góp của Nhà nước trong vốn điều lệ chiếm từ 50% trở xuống.
Trong ba loại hình doanh nghiệp bạn kể tên không có loại hình doanh nghiệp nào là doanh nghiệp có vốn nước ngoài 51%, vốn Việt Nam 51%.
-Nếu vốn của Nhà nước chiếm trên 50% thì Nhà nước giữ quyền chi phối đối với doanh nghiệp đó.
Xem thêm: So sánh quyền tác giả và quyền sở hữu công nghiệp
-Nếu vốn của Nhà nước chiếm dưới 50% đây là loại hình doanh nghiệp có một phần vốn góp Nhà nước.
Trình tự, thủ tục đăng ký kinh doanh:
*Doanh nghiệp nhà nước: Căn cứ Điều 4 Luật doanh nghiệp 2014: Doanh nghiệp nhà nước là doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ.
*Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp thuộc sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài, do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam, tự quản lý và tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh
Đối với loại hình doanh nghiệp 100% vốn nhà nước và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thành lập theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật doanh nghiệp 2014.
*Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam: Thành lập theo quy định Luật đầu tư 2014. Thủ tục và quy trình thành lập công ty phức tap hơn, quy trình thành lập sẽ được chia làm 2 trường hợp: trường hợp đăng ký đầu tư và trường hợp thẩm tra dự án đầu tư.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Xem thêm: Người nước ngoài là gì? Chế độ pháp lý dành cho người nước ngoài?
3. Các quy định của luật về quy trình mua bán nhà ở thông qua môi giới.
* Quy trình mua bán nhà ở thông qua môi giới:
Căn cứ Khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014: Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Quy trình mua nhà ở thông qua môi giới thực hiện theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản như sau:
-Bước 1: Khách hàng lập phiếu đăng ký dịch vụ môi giới với tổ chức môi giới.
-Bước 2: Khách hàng nộp phí tượng trưng ban đầu đồng thời thống nhất chi phí hoa đồng cho cả thương vụ môi giới.
-Bước 3: Nhà môi giới bất động sản trong quá trình nắm vững bất động sản đồng thời làm marketing, khi tìm được người bán, nhà môi giới sẽ thông báo cho khách hàng để hai bên tiến hành đàm phán đi đến thống nhất mua bất động sản và những điều kiện ràng buộc chi tiết.
-Bước 4: Sau đó sẽ tiến hành thủ tục sang tên,thanh toán tiền mua bán theo hợp đồng. Nhà môi giới sẽ thu phí môi giới [trong đó có tính cả phần thu tượng trưng ban đầu], phí sang tên [nếu có] và thanh lý hợp đồng.
Xem thêm: Các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ theo quy định
-Bước 5: Trường hợp quá thời hạn mà nhà môi giới vẫn chưa tìm được người bán để thực hiện giao dịch với khách hàng thì 2 bên sẽ gia hạn lại thời gian. Khi nhà môi giới giới thiệu mua được thì coi như hợp đồng 2 bên đã kết thúc.
4. Sự khác biệt khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho người nước ngoài và người Việt Nam.
*Đối với thủ tục mua bán nhà đất cho người Việt Nam:
-Đặt cọc [nếu cần].
-Công chứng hợp đồng mua bán.
-Nộp thuế.
-Thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
*Đối với thủ tục mua bán nhà đất cho người nước ngoài:
Xem thêm: Điểm mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật đất đai 2013
– Người nước ngoài phải thỏa mãn điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014.
– Trình tự thủ tục: đối với người nước ngoài mua nhà ở là căn hộ chung cư
+ Khách hàng chọn căn hộ/biệt thự theo mong muốn và đặt cọc qua Môi giới/Chủ đầu tư để đăng ký mua [tiền cọc thiện chí thống nhất sau];
+ Chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt cọc với khách hàng [tiền cọc cụ thể theo chính sách bán hàng];
+ Chủ đầu tư sẽ có thông báo mời khách hàng ký Hợp đồng mua bán theo thời hạn cam kết tại thỏa thuận đặt cọc và các tài liệu liên quan đến việc bán nhà ở [như với khách hàng trong nước] theo quy định.
+ Khách hàng thanh toán tiền theo tiến độ đã quy định tại HĐMB vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại VN. Đồng tiền thanh toán là VNĐ.
+ Khi hoàn thành xây dựng, chủ đầu tư gửi thông báo bàn giao căn hộ/biệt thự theo tiến độ cho khách hàng trước ít nhất 30 ngày; khách hàng thực hiện nhận bàn giao căn hộ theo quy định của HĐMB [sau khi đã thanh toán đủ tiền theo HĐMB];
+ Chủ đầu tư tiến hành làm sổ đỏ căn hộ/biệt thự cho khách hàng.
Xem thêm: Điểm mới về quyền sở hữu tài sản và quyền khác đối với tài sản
Quy trình mua bán nhà đất của người nước ngoài và người Việt Nam đều có điểm giống nhau. Đối với người nước ngoài phải thỏa mãn điều kiện về chủ thể mua nhà. Người nước ngoài có sự hạn chế trong việc sở hữu nhà ở: đối với cá nhân nước ngoài sở hữu 50 năm được gia hạn, đối với tổ chức nước ngoài: theo thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư tại Việt Nam.
5. Luật quy định về thuế khi mua bán nhà đất? Sự khác biệt giữa doanh nghiệp và cá nhân? Sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam?
*Thuế, phí, lệ phí khi mua bán nhà đất của người nước ngoài:
+ VAT khi mua căn hộ là 10% giá bán căn hộ [không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và Kinh phí bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung 2% giá bán căn hộ]. VAT khi mua biệt thự là 10% giá biệt thự [không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất]
+ Đối với căn hộ chung cư: Kinh phí bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung 2% giá bán căn hộ.
+ Lệ phí trước bạ: Căn cứ Thông tư số 124/2011/TT-BTC: 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ tuy nhiên tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ. Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tùy từng thời điểm.
+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Căn cứ Thông tư số 106/2010/TT-BTC:
Cá nhân: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới.
Xem thêm: Giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam
Tổ chức: Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy.
*Sự khác biệt giữa doanh nghiệp và cá nhân
Khoản 7 Điều 4 Luật doanh nghiệp 2014: Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh.
Cá nhân: dùng để chỉ một con người cụ thể của một cộng đồng, thành viên xã hội.
Như vậy doanh nghiệp là tổ chức có tư cách pháp nhân, tổ chức và hoạt động theo quy định Luật doanh nghiệp 2014. Cá nhân chỉ là thực thể trong xã hội.
*Sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam:
– Căn cứ Khoản 5 Điều 3 Luật quốc tịch 2008: Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam.
-Người Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam.
Xem thêm: Người đại diện theo pháp luật là người nước ngoài có bắt buộc phải cư trú tại Việt Nam
Quy chế pháp lý dành cho người nước ngoài cư trú ở Việt Nam khác với quy chế pháp lý của người Việt Nam. Quyền đi lại của người nước ngoài trên lãnh thổ Việt Nam bị hạn chế như đi đến khu vực quân sự, người nước ngoài không có quyền bầu cử tại Việt Nam,…